Αγορά Κατοικίας στην Ελλάδα

Η ελληνική αγορά ακινήτων προσφέρει ελκυστικά ακίνητα σε όλη τη χώρα, και ολοένα περισσότεροι διεθνείς αγοραστές και εταιρείες – πολλοί εξ αυτών από τη Γερμανία – αναγνωρίζουν τις δυνατότητες της ελληνικής αγοράς ακινήτων.

Νομικά θεμέλια της αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα

Όποιος επιθυμεί να αγοράσει (εξοχική) κατοικία στην Ελλάδα οφείλει να γνωρίζει ορισμένες νομικές ιδιαιτερότητες. Τα τελευταία χρόνια, έχουν πραγματοποιηθεί πολυάριθμες νομοθετικές μεταβολές στο δίκαιο ακινήτων στο πλαίσιο της οικονομικής ανάπτυξης της Ελλάδας. Ένα έμπειρο, δίγλωσσο δικηγορικό γραφείο μπορεί να διαλευκάνει εγκαίρως τις προκύπτουσες νομικές αβεβαιότητες και να υποστηρίξει ολόκληρη τη διαδικασία — από τη συγκέντρωση των απαιτούμενων εγγράφων, μέσω της έρευνας στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο και της σύνταξης του συμβολαίου αγοράς, έως την ολοκλήρωση της αγοράς και πέραν αυτής.

Τι χρειάζεστε για να αγοράσετε κατοικία;

Ως αγοραστής, χρειάζεστε ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ), ισχύον διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας, και βεβαίωση από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ότι έχει καταβληθεί δεόντως ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων.

Διευκρίνιση: αντίθετα με ό,τι ενίοτε ακόμη θεωρείται δεδομένο, η νομική εκπροσώπηση κατά τη συμβολαιογραφική κατάρτιση έχει καταστεί, από την 1η Ιανουαρίου 2014, προαιρετική για όλα τα συμβαλλόμενα μέρη αντί υποχρεωτική — τυπική «βεβαίωση αμοιβής εκπροσώπησης» δεν αποτελεί πλέον, συνεπώς, απαιτούμενο έγγραφο. Δεδομένης της πολυπλοκότητας της νομικής κατάστασης, ωστόσο, συνιστούμε ρητά τη νομική υποστήριξη παρ’ όλα αυτά.

Τι πρέπει να προσέξετε κατά την αγορά κατοικίας;

Η διαδικασία προσομοιάζει με το γερμανικό δίκαιο, αλλά παρουσιάζει σημαντικές διαφορές:

• Τύπος σύμβασης: το συμβόλαιο αγοράς πρέπει να συνταχθεί συμβολαιογραφικά και στη συνέχεια να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή στο εθνικό κτηματολόγιο. Η μεταβίβαση κυριότητας παράγει νομικά αποτελέσματα μόνο με αυτή τη μεταγραφή• το εθνικό κτηματολόγιο, το οποίο σταδιακά αντικαθιστά τα παραδοσιακά υποθηκοφυλακεία, είχε καταγράψει περίπου το 99% της χώρας μέχρι τα μέσα του 2026. Στις περιοχές όπου η κτηματογράφηση έχει ήδη ολοκληρωθεί, η μεταγραφή γίνεται αποκλειστικά στο κτηματολογικό γραφείο• αλλού, το παλαιό σύστημα εξακολουθεί σε ορισμένα σημεία να συνυπάρχει. Θα πρέπει συνεπώς πάντοτε να ελέγχεται, πριν από την κατάρτιση σύμβασης, ποιο σύστημα διέπει το συγκεκριμένο ακίνητο.
• Επίσκεψη: το ακίνητο θα πρέπει σε κάθε περίπτωση να επιθεωρείται αυτοπροσώπως πριν από την αγορά, ώστε να σχηματιστεί ίδια εντύπωση για την κατασκευαστική του κατάσταση.
• Συμβόλαιο αγοράς: μόλις ληφθεί απόφαση υπέρ συγκεκριμένου ακινήτου, συντάσσεται το συμβόλαιο αγοράς, το οποίο καταγράφει, μεταξύ άλλων, το τίμημα. Δεδομένης της πολυπλοκότητας της νομικής κατάστασης, συνιστάται εξειδικευμένος δικηγόρος γι’ αυτόν τον σκοπό, ο οποίος θα διενεργήσει επίσης την έρευνα στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο και θα παράσχει υποστήριξη έως την ολοκλήρωση της σύμβασης.
• Περιορισμοί απόκτησης: το ελληνικό δίκαιο προβλέπει διάφορους περιορισμούς ως προς την απόκτηση ακινήτων, για παράδειγμα πολεοδομικές απαιτήσεις ή απαιτήσεις άδειας σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές — βλ. τη χωριστή ανάλυσή μας για τους περιορισμούς απόκτησης.

Πού δραστηριοποιείται η KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες;

Υποστηρίζουμε πελάτες σε ολόκληρη τη χώρα. Το δίκτυό μας εξειδικευμένων δικηγόρων είναι στη διάθεσή σας σε κάθε περιοχή, είτε πρόκειται για διαμερίσματα στην Αθήνα ή στη Θεσσαλονίκη, εξοχικές κατοικίες σε νησιά όπως η Κρήτη ή η Ρόδος, είτε για βίλες και οικόπεδα στην Πελοπόννησο ή στη Χαλκιδική.

Ποια πλεονεκτήματα προσφέρει το γραφείο μας σε διεθνείς πελάτες;

Η KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες συνδυάζει δεκαετίες εμπειρίας με βαθιά κατανόηση διασυνοριακών υποθέσεων: πολυγλωσσία και, σε πολλές περιπτώσεις, διπλή εξειδίκευση, καθώς οι δικηγόροι μας γνωρίζουν τόσο το ελληνικό δίκαιο όσο και το δίκαιο της χώρας καταγωγής των πελατών – πολλοί γνωρίζουν ιδίως το γερμανικό νομικό σύστημα, και έχουν ζήσει επί χρόνια στη Γερμανία, γνωρίζουν την τοπική νοοτροπία, και κατανοούν επακριβώς τις ανάγκες των Γερμανών πελατών. Από το 1992, διατηρούμε πανελλαδικό δίκτυο συνεργαζόμενων εταίρων σε όλη την Ελλάδα. Πέραν του δικαίου ακινήτων, παρέχουμε επίσης ολοκληρωμένη υποστήριξη σε θέματα διεθνούς κληρονομικού δικαίου (για παράδειγμα, κληρονομιές στην Ελλάδα), φορολογικού δικαίου, και υποστήριξη διεθνών επιχειρήσεων που δραστηριοποιούνται τοπικά.

Πώς διαφέρει το ελληνικό συμβόλαιο αγοράς ακινήτου από το γερμανικό δίκαιο;

Όπως και στη Γερμανία, το ελληνικό δίκαιο διακρίνει μεταξύ της ενοχικής δικαιοπραξίας (της σύμβασης πώλησης κατά το ενοχικό δίκαιο) και της εμπράγματης δικαιοπραξίας (της σύμβασης μεταβίβασης κυριότητας). Στην Ελλάδα, ωστόσο, τα δύο σκέλη συνδυάζονται γενικά σε ένα ενιαίο συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Η κυριότητα μεταβιβάζεται στον αγοραστή μόνο με τη μεταγραφή αυτού του εγγράφου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Η Ελλάδα βρίσκεται ακόμη σε διαδικασία μετάβασης στο πανελλαδικό ηλεκτρονικό εθνικό κτηματολόγιο, το οποίο σταδιακά αντικαθιστά τα παραδοσιακά υποθηκοφυλακεία• μέχρι τα μέσα του 2026, είχε καταγραφεί περίπου το 99% της χώρας. Στις περιοχές όπου η κτηματογράφηση έχει ήδη ολοκληρωθεί, η μεταγραφή γίνεται αποκλειστικά στο κτηματολογικό γραφείο• αλλού, το παλαιό σύστημα εξακολουθεί σε ορισμένα σημεία να συνυπάρχει. Θα πρέπει συνεπώς πάντοτε να ελέγχεται, πριν από την κατάρτιση σύμβασης, ποιο σύστημα διέπει το συγκεκριμένο ακίνητο.

Είναι υποχρεωτική η νομική εκπροσώπηση κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα;

Νόμιμη απαίτηση νομικής εκπροσώπησης εφαρμοζόταν παλαιότερα στα συμβολαιογραφικά συμβόλαια αγοράς ακινήτων άνω ορισμένης αξίας συναλλαγής, η οποία όμως καταργήθηκε σε μεγάλο βαθμό με τη μεταρρύθμιση του Ν. 4194/2013 και μεταγενέστερες διατάξεις. Έκτοτε, η νομική εκπροσώπηση δεν είναι, κατ’ αρχήν, πλέον υποχρεωτική.

Στην πράξη, ωστόσο, η ανάθεση σε δικηγόρο συνιστάται ανεπιφύλακτα και είναι συνήθης στις περισσότερες συναλλαγές — ιδίως για αλλοδαπούς αγοραστές. Ο δικηγόρος αναλαμβάνει συνήθως: την προκαταρκτική εξέταση τίτλου (έρευνα κτηματολογίου/υποθηκοφυλακείου)• τον έλεγχο τυχόν βαρών, εμπράγματων δικαιωμάτων ή νομικών διαφορών• και, όπου ζητηθεί, υποστήριξη κατά την υπογραφή της σύμβασης — όλα με σκοπό τη διασφάλιση της ασφάλειας δικαίου και της νομιμότητας της συναλλαγής.

Τι είναι η μεταβίβαση κυριότητας «υπό διαλυτική αίρεση»;

Αυτή η ευρέως χρησιμοποιούμενη στην Ελλάδα συμβατική ρύθμιση εφαρμόζεται ιδίως όταν το τίμημα αγοράς δεν καταβάλλεται εξ ολοκλήρου αμέσως — για παράδειγμα, όπου έχει συμφωνηθεί τμηματική καταβολή. Ο πωλητής μεταβιβάζει την κυριότητα ήδη με την κατάρτιση της σύμβασης, υπό τη διαλυτική όμως αίρεση της έγκαιρης καταβολής του υπολοίπου τιμήματος. Εάν δεν καταβληθεί εξ ολοκλήρου, η κυριότητα επανέρχεται αυτοδικαίως στον πωλητή.

Για την προστασία του αγοραστή, συντάσσεται συμβολαιογραφική δήλωση εξόφλησης (Εξόφληση) μόλις καταβληθεί πλήρως το τίμημα, και σημειώνεται στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο. Η μεταγραφή αυτή τεκμηριώνει την οριστική, ανεπιφύλακτη μεταβίβαση κυριότητας και αίρει οριστικά τη διαλυτική αίρεση.

Ποιος ρόλος διαδραματίζει το προσύμφωνο;

Το προσύμφωνο χρησιμοποιείται συχνά για τη δεσμευτική «κράτηση» ενός ακινήτου, ενώ βρίσκονται ακόμη σε εξέλιξη τεχνικοί ή νομικοί έλεγχοι (για παράδειγμα, πολεοδομικοί κανονισμοί, κατάσταση κτηματολογίου, άδειες). Επειδή η μεταγενέστερη κύρια σύμβαση πρέπει να καταρτιστεί συμβολαιογραφικά, το προσύμφωνο πρέπει επίσης, βάσει του άρθρου 166 του Αστικού Κώδικα, να καταρτιστεί ενώπιον συμβολαιογράφου. Περιλαμβάνει συνήθως συμφωνία περί προκαταβολής και δεσμεύει αμφότερα τα μέρη να καταρτίσουν την κύρια σύμβαση σε μεταγενέστερο χρόνο.

Εάν ένα μέρος υπαναχωρήσει από το προσύμφωνο χωρίς δικαιολογημένη αιτία, ισχύουν στην πράξη γενικά οι εξής συνέπειες: εάν υπαναχωρήσει ο αγοραστής, η καταβληθείσα προκαταβολή καταπίπτει υπέρ του πωλητή• εάν υπαναχωρήσει ο πωλητής, οφείλει να επιστρέψει στον αγοραστή την προκαταβολή που έλαβε στο διπλάσιο ύψος της. Η ακριβής νομική συνέπεια εξαρτάται από τη συγκεκριμένη συμβατική ρύθμιση και θα πρέπει να εξετάζεται από δικηγόρο κατά περίπτωση.

Πώς εγγράφεται υποθήκη στην Ελλάδα;

Το ελληνικό δίκαιο διακρίνει μεταξύ δύο μέσων εξασφάλισης: της υποθήκης, η οποία συνήθως συνιστάται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, για παράδειγμα προς εξασφάλιση τραπεζικού δανείου• και της προσημείωσης υποθήκης, η οποία χορηγείται με δικαστική διαταγή στο πλαίσιο διαδικασίας ασφαλιστικών μέτρων. Χρησιμοποιείται συχνά από τράπεζες για την ταχεία, προσωρινή εξασφάλιση δανείου και μπορεί αργότερα να μετατραπεί σε οριστική υποθήκη.

Αμφότερα τα εμπράγματα δικαιώματα ασφαλείας παράγουν αποτελέσματα μόνο με την εγγραφή τους στο βιβλίο υποθηκών του αρμόδιου υποθηκοφυλακείου, ή στο κτηματολογικό φύλλο του εθνικού κτηματολογίου. Χωρίς την εγγραφή αυτή, δεν υφίσταται ισχυρή εμπράγματη εξασφάλιση.

Έχει ο μεσίτης δικαίωμα παράστασης κατά τη συμβολαιογραφική κατάρτιση;

Όπου το συμβόλαιο αγοράς επιτεύχθηκε με τη μεσολάβηση μεσίτη, ο συμβολαιογράφος οφείλει να το καταγράψει στο έγγραφο, μαζί με τα στοιχεία του μεσίτη και τη συμφωνηθείσα προμήθεια. Το δικαίωμα του μεσίτη στην προμήθεια γεννάται, βάσει του άρθρου 200στ του Ν. 4072/2012, με την κατάρτιση της κύριας σύμβασης ως αποτέλεσμα της μεσολάβησης του μεσίτη• αυτό απαιτεί πάντοτε έγγραφη σύμβαση μεσιτείας που περιέχει τα νομίμως προβλεπόμενα ελάχιστα στοιχεία. Στην πράξη, ο μεσίτης παρίσταται συχνά στην κατάρτιση, ώστε να διασφαλιστεί η ορθή καταγραφή της μεσολάβησης• πέραν αυτού, δεν προβλέπεται ρητά γενικό νόμιμο δικαίωμα παράστασης.