Η Έρευνα στο Κτηματολόγιο στην Ελλάδα

Το υπόβαθρο αυτού είναι η ανάγκη αποφυγής κτήσης από μη δικαιούχο: σε αντίθεση με το γερμανικό δίκαιο, το ελληνικό δίκαιο ακινήτων δεν αναγνωρίζει καλόπιστη κτήση ακινήτου. Καλόπιστη κτήση είναι δυνατή στην Ελλάδα μόνο ως προς κινητά πράγματα.

Από το προσωποπαγές κτηματολόγιο στο αντικειμενοστραφές κτηματολόγιο

Το κλασικό ελληνικό υποθηκοφυλακείο ήταν οργανωμένο κατά όνομα (ως μητρώο προσώπων) και όχι κατά αγροτεμάχιο ή κατά τοποθεσία του ακινήτου. Από το υποθηκοφυλακείο μιας περιφέρειας ή δήμου, ήταν συνεπώς δυνατόν να διαπιστωθεί μόνο ποια ακίνητα κατείχε ένα συγκεκριμένο πρόσωπο στην περιφέρεια αυτή, ή ποιες συμβολαιογραφικές δικαιοπραξίες είχε διενεργήσει εκεί το πρόσωπο αυτό.

Το κλασικό υποθηκοφυλακείο τηρεί πολλά βιβλία τα οποία αποτελούν από κοινού ενιαία μονάδα και φυλάσσονται στο ίδιο κτίριο: το βιβλίο μεταγραφών, το βιβλίο υποθηκών, το βιβλίο κατασχέσεων, και το βιβλίο διεκδικήσεων.

Οι απαραίτητες πληροφορίες σχετικά με τα ακίνητα ενός προσώπου στον σχετικό δήμο μπορούν να προκύψουν από το σύνολο αυτών των μητρώων• τα βάρη ανευρίσκονται στο βιβλίο υποθηκών, οι κατασχέσεις στο αντίστοιχο βιβλίο.

Το νέο, αντικειμενοστραφές κτηματολογικό γραφείο (Κτηματολόγιο) αναπτύσσεται πλέον πανελλαδικά, οργανωμένο πλέον όχι κατά όνομα, αλλά κατά αγροτεμάχιο. Τα πρώην 392 κλασικά υποθηκοφυλακεία μετατράπηκαν, στο πλαίσιο αυτής της μεταρρύθμισης, σε 79 σύγχρονα κτηματολογικά γραφεία. Η πανελλαδική χαρτογράφηση είχε, μέχρι τα μέσα του 2026, φτάσει σε ολοκλήρωση περίπου 99%• η πλήρης ολοκλήρωση του Κτηματολογίου προβλέπεται για τα τέλη του 2026.

Οι εγγραφές στο κτηματολόγιο δεν απολαμβάνουν δημόσια πίστη

Μέχρι σήμερα, ούτε το κλασικό υποθηκοφυλακείο ούτε — έως την ολοκλήρωση της εν εξελίξει μεταρρύθμισης — το Κτηματολόγιο τηρούν συνεπώς κεντρικό μητρώο του συνόλου της ακίνητης περιουσίας ενός προσώπου στην Ελλάδα, ή του συνόλου των δικαιοπραξιών που αφορούν συγκεκριμένο ακίνητο. Μια έρευνα στο κτηματολόγιο περιορίζεται συνεπώς πάντοτε στη σχετική περιφέρεια: όπου ένα πρόσωπο κατέχει ακίνητα σε περισσότερες τοποθεσίες στην Ελλάδα, πρέπει να διενεργηθούν χωριστές έρευνες σε όλα τα αρμόδια γραφεία. Ορθή έρευνα στο κτηματολόγιο απαιτεί συνεπώς όχι μόνο πλήρη προσωπικά στοιχεία του ιδιοκτήτη, αλλά και την ακριβή τοποθεσία του ακινήτου.

Πρέπει ιδιαίτερα να σημειωθεί ότι, κατά το ελληνικό δίκαιο, οι εγγραφές στο κτηματολόγιο δεν απολαμβάνουν δημόσια πίστη. Ο λόγος είναι ότι τα υποθηκοφυλακεία ιστορικά εξέταζαν όχι την ουσιαστική νομιμότητα (έλεγχος νομιμότητας), αλλά απλώς την τυπική ορθότητα των εγγραφών. Άκυρη συμφωνία μεταβίβασης κυριότητας δεν θεραπεύεται με τη μεταγραφή• αντιστρόφως, παρά την τυπικά έγκυρη σύμβαση αγοράς και την ορθή μεταγραφή, δεν μπορεί να αποκτηθεί νόμιμη κυριότητα εάν ο πωλητής δεν ήταν ο ίδιος νόμιμος ιδιοκτήτης. Καθώς το Κτηματολόγιο συνεχίζει να αναπτύσσεται, η κατάσταση αυτή βελτιώνεται ολοένα, αν και δεν συνεπάγεται ακόμη την πλήρη δημόσια πίστη που χαρακτηρίζει το γερμανικό κτηματολογικό δίκαιο.

Η κλασική έρευνα στο κτηματολόγιο ξεκινά με επιθεώρηση των αλφαβητικά οργανωμένων βιβλίων μερίδων, τα οποία παραπέμπουν στη συνέχεια στα λοιπά βιβλία του υποθηκοφυλακείου.

Ο εικοσαετής έλεγχος και η χρησικτησία

Επειδή η καλόπιστη κτήση ακινήτου δεν είναι δυνατή στην Ελλάδα, ο θεσμός της χρησικτησίας έχει, αντιθέτως, αναπτυχθεί ιδιαιτέρως (άρθρα 1045 επ. του Αστικού Κώδικα). Βάσει των διατάξεων αυτών, επέρχεται αυτοδίκαιη, πρωτότυπη κτήση κυριότητας μετά από δέκα έτη (τακτική χρησικτησία) ή μετά από 20 έτη (έκτακτη χρησικτησία). Για τον λόγο αυτό, αποτελεί καθιερωμένη πρακτική η αναδρομική αναζήτηση των προηγούμενων μεταβιβάσεων κυριότητας ενός ακινήτου για περίοδο τουλάχιστον 20 έως 30 ετών, ώστε να αποκλειστούν ενδεχόμενες αξιώσεις χρησικτησίας τρίτων.

Σε τοποθεσίες όπου το Κτηματολόγιο έχει ήδη εισαχθεί, συμπληρωματικός έλεγχος στο ιστορικό υποθηκοφυλακείο παραμένει σκόπιμος, στον βαθμό που αφορά παλαιότερες δικαιοπραξίες.

Διεξαγωγή της έρευνας

Η διάρκεια μιας έρευνας στο κτηματολόγιο εξαρτάται σημαντικά από την έκταση των παλαιότερων μεταβιβάσεων και τη φύση των προγενέστερων συμβάσεων. Πέραν της πλήρους έρευνας που διενεργείται από δικηγόρο, είναι επίσης δυνατή η αίτηση απλού πιστοποιητικού εγγραφών μερίδων από το υποθηκοφυλακείο• αυτό, ωστόσο, περιέχει μόνο σύντομη επισκόπηση και δεν αντικαθιστά τον έλεγχο των υποκείμενων συμβάσεων. Όπου το ιστορικό μεταβιβάσεων είναι εκτενές, η πλήρης έρευνα που διενεργείται από δικηγόρο είναι συνεπώς γενικά ταχύτερη και πιο αξιόπιστη, και συνιστάται.