Υποθηκοφυλακεία και Κτηματολόγιο στην Ελλάδα
Το παλαιότερο κτηματολογικό σύστημα στην Ελλάδα λειτουργεί στα νησιά της Ρόδου και της Κω, όπου εφαρμόζεται ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, ο οποίος καθιερώθηκε το 1937 κατά τη διάρκεια της ιταλικής κατοχής. Για την υπόλοιπη χώρα, τη δημιουργία και λειτουργία του Εθνικού Κτηματολογίου έχει αναλάβει πλέον ο ενιαίος φορέας του Δημοσίου, το Ν.Π.Δ.Δ. «Ελληνικό Κτηματολόγιο» (το οποίο διαδέχθηκε την παλαιά «Κτηματολόγιο Α.Ε.»). Η τρέχουσα κατάσταση ανάπτυξης και λειτουργίας του Κτηματολογίου περιγράφεται παρακάτω.
Ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου από το «Ελληνικό Κτηματολόγιο»
Σήμερα, η διαδικασία κτηματογράφησης έχει πρακτικά ολοκληρωθεί στο σύνολο της ελληνικής επικράτειας. Η συντριπτική πλειονότητα των παλαιών Υποθηκοφυλακείων έχει καταργηθεί ή συγχωνευθεί, δίνοντας τη θέση τους στα σύγχρονα, οριστικά Κτηματολογικά Γραφεία και Υποκαταστήματα του Ελληνικού Κτηματολογίου. Πλέον, ο έλεγχος των εγγεγραμμένων δικαιωμάτων και η καταχώριση νέων πράξεων γίνονται σε μεγάλο βαθμό ψηφιακά (π.χ. μέσω του ktimatologio.gov.gr και του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης Ακινήτου).
Προϋποθέσεις για την καταχώριση/εγγραφή ενός ακινήτου
Για να εγγραφεί μια εμπράγματη δικαιοπραξία (π.χ. αγοραπωλησία) ή ένα δικαίωμα στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, πρέπει να πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Επίλυση εκκρεμοτήτων: Τυχόν νομικές ή χωρικές εκκρεμότητες σχετικά με το ακίνητο πρέπει να έχουν επιλυθεί. Αυτό περιλαμβάνει τον έλεγχο της ορθής καταχώρισης των τίτλων, την ύπαρξη του σωστού Κωδικού Αριθμού Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ) και την απουσία βαρών ή διεκδικήσεων. Εάν εντοπιστούν σφάλματα στις ήδη καταχωρισμένες εγγραφές, μπορεί να υποβληθεί αίτηση διόρθωσης προδήλου σφάλματος (συχνά ψηφιακά), εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου. Σε πιο περίπλοκες περιπτώσεις, η διόρθωση απαιτεί δικαστική απόφαση.
- Απαιτούμενα δικαιολογητικά: Η αίτηση καταχώρισης (η οποία πλέον υποβάλλεται κυρίως ηλεκτρονικά από συμβολαιογράφους ή δικηγόρους) πρέπει να περιλαμβάνει: α) Τα αντίγραφα των τίτλων που αποδεικνύουν το εμπράγματο δικαίωμα (π.χ. συμβόλαια, δικαστικές αποφάσεις), β) Περίληψη της πράξης, και γ) Αποδεικτικό πληρωμής των τελών/δικαιωμάτων κτηματολογίου.
- Ταυτοποίηση και Πληρεξουσιότητα: Απαιτούνται τα στοιχεία ταυτοποίησης (ΑΔΤ/Διαβατήριο) και ο Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ) των συμβαλλομένων. Εάν ο δικαιούχος δεν παρίσταται αυτοπροσώπως (π.χ. κατά την υπογραφή του συμβολαίου), απαιτείται νόμιμο πληρεξούσιο.
Συνέπειες της εκπρόθεσμης δήλωσης και απώλειας προθεσμιών
Το τοπίο για όσους ιδιοκτήτες αμέλησαν να δηλώσουν τα ακίνητά τους έχει γίνει πλέον εξαιρετικά αυστηρό. Η οριστική και αμετάκλητη προθεσμία για τη διόρθωση των Αρχικών Εγγραφών (για όσα ακίνητα φέρονταν ως «Αγνώστου Ιδιοκτήτη») έληξε στις 30 Νοεμβρίου 2024.
- Ακίνητα Αγνώστου Ιδιοκτήτη: Τα ακίνητα που δεν δηλώθηκαν μέχρι αυτή την ημερομηνία περιήλθαν, βάσει νόμου, στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου.
- Δικαστική Οδός: Οι ιδιοκτήτες που έχασαν την προθεσμία δεν μπορούν πλέον, κατά κανόνα, να ανακτήσουν αυτούσιο το ακίνητο (εμπράγματη αποκατάσταση), εκτός εάν συντρέχουν εξαιρετικά ειδικές νομικές προϋποθέσεις. Αντίθετα, διατηρούν το δικαίωμα να προσφύγουν στα αρμόδια δικαστήρια ζητώντας χρηματική αποζημίωση από το Δημόσιο για την απώλεια της περιουσίας τους.
- Εξωδικαστικές διορθώσεις: Για περιπτώσεις όπου το ακίνητο έχει μεν δηλωθεί (δεν είναι αγνώστου ιδιοκτήτη), αλλά υπάρχουν γεωμετρικά σφάλματα, λάθη στα ποσοστά συνιδιοκτησίας ή τυπογραφικά λάθη, εξακολουθούν να ισχύουν οι διαδικασίες εξωδικαστικής διόρθωσης (πρόδηλα σφάλματα) ή η υποχρεωτική διαμεσολάβηση, αποφεύγοντας τις χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες.