Η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα υπόκειται σε διάφορα είδη φόρου, καθένα εκ των οποίων διέπεται από διαφορετικές διατάξεις και, κατά κανόνα, καθίσταται ήδη απαιτητό πριν από την κατάρτιση της σύμβασης.
Ο ίδιος ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων καθίσταται απαιτητός μόνο με τη συμβολαιογραφική κατάρτιση του συμβολαίου αγοράς• δεν γεννάται ακόμη με τη συμβολαιογραφική κατάρτιση προσυμφώνου.
Η αντικειμενική αξία ως φορολογική βάση
Για τον καθορισμό του φόρου μεταβίβασης ακινήτων, χρησιμοποιείται κατ’ αρχήν ως βάση το τίμημα αγοράς που δηλώνουν τα μέρη στο συμβόλαιο αγοράς. Επειδή στο παρελθόν δηλωνόταν συχνά συμβολαιογραφικά χαμηλότερο τίμημα από αυτό που είχε πράγματι συμφωνηθεί, ο έλληνας νομοθέτης έχει αναπτύξει σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού αξίας (τη λεγόμενη αντικειμενική αξία). Όπου το δηλωθέν στη σύμβαση τίμημα αγοράς είναι χαμηλότερο από την επισήμως καθορισμένη αντικειμενική αξία του ακινήτου, η φορολόγηση προχωρά, παρ’ όλα αυτά, με βάση την υψηλότερη αντικειμενική αξία.
Η αντικειμενική αξία καθορίζεται χωριστά για κάθε ακίνητο βάσει διαφόρων κριτηρίων, όπως η τοποθεσία («τιμή ζώνης»), η επιφάνεια, ο όροφος (για διαμερίσματα), το μήκος πρόσοψης (για καταστήματα), και η ύπαρξη συστημάτων θέρμανσης ή ανελκυστήρων. Στο παρελθόν, η αντικειμενική αξία σε πολλά σημεία υπολειπόταν σημαντικά της πραγματικής αγοραίας αξίας• έπειτα από πλείονες αναπροσαρμογές προς τα άνω, δεν παραμένουν πλέον σοβαρές αποκλίσεις στις περισσότερες περιοχές.
Φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ)
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου, ΦΜΑ) οφείλεται σε κάθε επαχθή απόκτηση ακινήτου, καθώς και στην απόκτηση εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου (άρθρο 1 του Ν. 1587/1950), εκτός εάν οφείλεται αντ’ αυτού ΦΠΑ. Υπόχρεος στον φόρο είναι ο αγοραστής, ο οποίος πρέπει να καταβάλει το ποσό στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν από τη συμβολαιογραφική κατάρτιση.
Ο φορολογικός συντελεστής είναι 3% επί του τιμήματος αγοράς, ή της αντικειμενικής αξίας εάν αυτή είναι υψηλότερη. Επιπλέον, εφαρμόζεται δημοτική επιβάρυνση 3% επί του ποσού του φόρου, με αποτέλεσμα πραγματική συνολική επιβάρυνση περίπου 3,09%.
Ο Ν. 1078/1980 προβλέπει απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων κατά την πρώτη απόκτηση οικογενειακής κατοικίας, υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής (ή ο/η σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα του) δεν κατέχει ήδη άλλο ακίνητο κατάλληλο να καλύψει τις στεγαστικές του ανάγκες. Τα αφορολόγητα όρια είναι 200.000 € για άγαμους και 250.000 € για έγγαμους, πλέον 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και 30.000 € για κάθε επόμενο τέκνο. Για την απόκτηση μη δομημένων οικοπέδων, ισχύουν μειωμένα όρια 50.000 € (άγαμοι) ή 100.000 € (έγγαμοι), πλέον 10.000 € ή 15.000 € ανά τέκνο αντίστοιχα.
Συχνές Ερωτήσεις
Ποια είναι τα θεμέλια του ελληνικού κληρονομικού δικαίου;
Το ελληνικό κληρονομικό δίκαιο διέπεται από τον Αστικό Κώδικα (ΑΚ). Διακρίνει, κατ' αρχήν, μεταξύ εκ διαθήκης κληρονομικής διαδοχής και εξ αδιαθέτου διαδοχής, όπου δεν υφίσταται διαθήκη. Όπως και στο γερμανικό δίκαιο, η μεταβίβαση της κληρονομιάς στους κληρονόμους παράγει αποτελέσματα αμέσως με τον θάνατο του κληρονομουμένου• για την καταχώριση στο κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο, ωστόσο, απαιτείται στην Ελλάδα ενεργός αποδοχή της κληρονομιάς (γενικά με συμβολαιογραφικό τύπο).
Ποιος κληρονομεί εάν δεν υπάρχει διαθήκη (εξ αδιαθέτου διαδοχή);
Η εξ αδιαθέτου διαδοχή προχωρά κατά τάξεις:
• 1η τάξη: τέκνα και εγγόνια του κληρονομουμένου.
• 2η τάξη: γονείς και αδέλφια.
• 3η τάξη: παππούδες και γιαγιάδες.
• 4η τάξη: προπάπποι και προγιαγιάδες.
Ο επιζών σύζυγος κληρονομεί το ένα τέταρτο (1/4) μαζί με συγγενείς της 1ης τάξης, και το ένα δεύτερο (1/2) μαζί με συγγενείς της 2ης, 3ης, και 4ης τάξης. Όπου δεν υπάρχουν συγγενείς των πρώτων τεσσάρων τάξεων, ο σύζυγος κληρονομεί ολόκληρη την κληρονομιά.
Τι προστασία παρέχει το δικαίωμα νόμιμης μοίρας;
Στην Ελλάδα, τα τέκνα, οι γονείς, και ο επιζών σύζυγος έχουν δικαίωμα νόμιμης μοίρας εάν έχουν αποκληρωθεί με διαθήκη ή έχουν αδικαιολόγητα περιοριστεί. Η νόμιμη μοίρα ανέρχεται γενικά στο ήμισυ του εξ αδιαθέτου κληρονομικού μεριδίου. Κατά το ελληνικό δίκαιο, η αξίωση αυτή διαρθρώνεται ως εμπράγματο δικαίωμα — ο δικαιούχος της νόμιμης μοίρας καθίσταται έτσι απευθείας συγκύριος της κληρονομιάς, σε αντίθεση με την αμιγώς ενοχική αξίωση νόμιμης μοίρας του γερμανικού δικαίου.
Πώς γίνεται αποδοχή ή αποποίηση κληρονομιάς;
Η κληρονομιά μπορεί να αποποιηθεί εντός προθεσμίας τεσσάρων μηνών, εφόσον η τελευταία κατοικία του κληρονομουμένου ήταν στην Ελλάδα. Όπου ο κληρονομούμενος ζούσε στο εξωτερικό, ή ο κληρονόμος διαμένει στο εξωτερικό, η προθεσμία αυτή παρατείνεται σε δώδεκα μήνες. Εάν παρέλθει η προθεσμία, η κληρονομιά τεκμαίρεται αποδεχθείσα. Η αποδοχή μπορεί επίσης να δηλωθεί «με το ευεργέτημα της απογραφής», γεγονός που περιορίζει την ευθύνη του κληρονόμου στην αξία της κληρονομιάς.
Ποιοι φόροι εφαρμόζονται σε κληρονομιά στην Ελλάδα;
Ο φόρος κληρονομιάς διέπεται από τον Ν. 2961/2001 (Κώδικας Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, και Γονικών Παροχών), είναι προοδευτικά διαρθρωμένος, και εξαρτάται από τον βαθμό συγγένειας και την αξία της κληρονομιάς. Υπάρχουν τρεις φορολογικές κατηγορίες:
• Κατηγορία Α: σύζυγοι, τέκνα, εγγόνια, και γονείς — εδώ εφαρμόζονται τα υψηλότερα αφορολόγητα όρια.
• Κατηγορία Β: πιο απομακρυσμένοι συγγενείς (συμπεριλαμβανομένων αδελφών, ανιψιών, παππούδων/γιαγιάδων, προγόνων/μητρυιών ή πατρυιών, γαμπρών/νυφών, πεθερικών).
• Κατηγορία Γ: όλοι οι λοιποί κληρονόμοι και πρόσωπα εκτός οικογενειακής σχέσης.
Τρέχουσα επισήμανση: τα αφορολόγητα όρια για την Κατηγορία Α έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια στο πλαίσιο πλειόνων φορολογικών μεταρρυθμίσεων. Επειδή τα συγκεκριμένα όρια και οι φορολογικοί συντελεστές έχουν μεταβληθεί επανειλημμένως, συνιστούμε τον έλεγχο των τρεχόντων ισχυόντων ποσών με την ελληνική φορολογική διοίκηση (ΑΑΔΕ) ή με τον φοροτεχνικό σας πριν από τον υπολογισμό οποιασδήποτε συγκεκριμένης φορολογικής υποχρέωσης.
Η φορολογική δήλωση πρέπει, κατ' αρχήν, να υποβληθεί στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. εντός έξι μηνών από τον θάνατο• όπου η τελευταία κατοικία του κληρονομουμένου ήταν στο εξωτερικό, ή ο κληρονόμος διαμένει στο εξωτερικό, η προθεσμία αυτή παρατείνεται σε δώδεκα μήνες. Ο βεβαιωθείς φόρος κληρονομιάς μπορεί γενικά να καταβληθεί σε έως δώδεκα ισόποσες δόσεις, ανά δίμηνο (ελάχιστη δόση 500 €, πλην της τελευταίας δόσης).
Ποιοι φόροι είναι απαιτητοί απευθείας κατά την αγορά ακινήτου;
Ο σημαντικότερος φόρος κατά την απόκτηση είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων (ΦΜΑ). Ανέρχεται σήμερα σε 3% (πλέον δημοτικής επιβάρυνσης, πραγματικός συντελεστής περίπου 3,09%) επί της αξίας που δηλώνεται στο συμβόλαιο αγοράς. Όπου η κρατικά καθορισμένη «αντικειμενική αξία» του ακινήτου είναι υψηλότερη από το πραγματικό τίμημα αγοράς, αυτή αποτελεί τη βάση υπολογισμού.
Πότε πρέπει να καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;
Η φορολογική δήλωση πρέπει να υποβληθεί, και ο φόρος να καταβληθεί, πριν από την υπογραφή του συμβολαιογραφικού συμβολαίου αγοράς. Αυτό γίνεται πλέον ψηφιακά μέσω της κρατικής πλατφόρμας myPROPERTY. Ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να καταρτίσει το συμβόλαιο πριν προσκομιστεί η ψηφιακή απόδειξη καταβολής από τη Δ.Ο.Υ.
Τι είναι ο ετήσιος φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ);
Ο ΕΝΦΙΑ είναι διαρκής φόρος τον οποίο κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα πρέπει να καταβάλλει ετησίως, ανεξαρτήτως του τόπου κατοικίας του. Αποτελείται ουσιαστικά από:
• Κύριο φόρο: βασιζόμενο στην τοποθεσία, την επιφάνεια, τη χρήση, την παλαιότητα, και τον όροφο του ακινήτου.
• Προσαύξηση: πρόσθετη φορολογική προσαύξηση εφαρμόζεται σε φυσικά πρόσωπα όταν η συνολική αντικειμενική αξία της ελληνικής ακίνητης περιουσίας τους υπερβαίνει τα 500.000 €• χωριστή προσαύξηση εφαρμόζεται επιπλέον σε μεμονωμένα ακίνητα με αντικειμενική αξία άνω των 400.000 €.
Πόσο ανέρχεται ο ΕΝΦΙΑ ετησίως;
Το ποσό διαφέρει σημαντικά ανά περιοχή. Σε αγροτικές περιοχές μπορεί να ανέρχεται σε λίγες εκατοντάδες ευρώ, ενώ σε περιζήτητες τοποθεσίες μπορεί να είναι σημαντικά υψηλότερο. Τα εκκαθαριστικά σημειώματα διατίθενται ετησίως μέσω της ηλεκτρονικής φορολογικής πύλης myAADE και μπορούν να καταβληθούν σε έως δώδεκα μηνιαίες δόσεις.
Πρέπει να καταβάλλω φόρο επί εισοδήματος από μίσθωση ελληνικού ακινήτου;
Ναι, το εισόδημα από εκμίσθωση και μίσθωση υπόκειται στον ελληνικό φόρο εισοδήματος. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, εφαρμόζεται η ακόλουθη προοδευτική κλίμακα:
• 15% για εισόδημα έως 12.000 €
• 25% για εισόδημα από 12.001 € έως 24.000 €
• 35% για εισόδημα από 24.001 € έως 35.000 €
• 45% για εισόδημα άνω των 35.000 €
Υπάρχει φόρος κερδοσκοπίας κατά τη μεταπώληση;
Η Ελλάδα διαθέτει φόρο υπεραξίας 15% επί του κέρδους που αποκομίζουν ιδιώτες από πώληση ακινήτου. Η εφαρμογή του τελεί, ωστόσο, σε αναστολή επί σειρά ετών, επί του παρόντος έως τα τέλη του 2026, προκειμένου να διατηρηθεί ελκυστική η αγορά ακινήτων. Πριν από κάθε πώληση, θα πρέπει να ελέγχεται αν η αναστολή εξακολουθεί να ισχύει.
Τι συμβαίνει εάν δεν δηλώσω το ακίνητό μου στο εξωτερικό;
Η Ελλάδα συμμετέχει στην αυτόματη ανταλλαγή πληροφοριών για χρηματοοικονομικούς λογαριασμούς. Επιπλέον, τα ακίνητα καταγράφονται στο εθνικό κτηματολόγιο και στο φορολογικό μητρώο (έντυπο Ε9). Η μη δήλωση οδηγεί σε πρόστιμα, αναδρομικές καταβολές, και δυσχέρειες σε μεταγενέστερη πώληση ή σε περίπτωση κληρονομιάς.