Κατά την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, πέραν του τιμήματος αγοράς προκύπτουν διάφορα παρεπόμενα έξοδα, τα οποία θα πρέπει να συνυπολογίζονται στον προγραμματισμό της αγοράς από νωρίς. Τα κυριότερα κονδύλια παρατίθενται παρακάτω:
Φόρος μεταβίβασης ακινήτων
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων βαρύνει, κατ’ αρχήν, τον αγοραστή. Ο τρέχων συντελεστής είναι 3% επί του τιμήματος αγοράς, ή της υψηλότερης αντικειμενικής αξίας, πλέον δημοτικού πρόσθετου τέλους 3% επί του ποσού του φόρου — πραγματικός συντελεστής περίπου 3,09% επί του τιμήματος αγοράς.
Για νεόδμητα ακίνητα που αγοράζονται απευθείας από τον κατασκευαστή (όπου η άδεια δόμησης εκδόθηκε την ή μετά την 1η Ιανουαρίου 2006), ο νόμος προβλέπει, κατ’ αρχήν, ΦΠΑ 24% αντί για φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Η υποχρέωση αυτή τελεί, ωστόσο, σε αναστολή από το 2019• η αναστολή έχει έκτοτε παραταθεί επανειλημμένως και, όπως ισχύει σήμερα, εφαρμόζεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Στην πράξη, εφαρμόζεται συνεπώς γενικά ο συνήθης φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% κατά την αγορά τέτοιων νεόδμητων ακινήτων. Επειδή κάθε παράταση χορηγείται για περιορισμένο διάστημα, θα πρέπει πάντοτε να ελέγχεται, πριν από την κατάρτιση σύμβασης, αν η αναστολή εξακολουθεί να ισχύει κατά τον σχετικό χρόνο.
Σε ορισμένες, νομοθετικά καθορισμένες περιπτώσεις, διατίθενται επιπλέον φορολογικές απαλλαγές, για παράδειγμα κατά την αγορά οικιστικού ακινήτου προοριζόμενου ως πρώτη κατοικία, υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής εγκαθιστά την κατοικία του στην Ελλάδα.
Συμβολαιογραφικά έξοδα
Τα έξοδα συμβολαιογραφικής κατάρτισης υπολογίζονται με βάση το τίμημα αγοράς που αναγράφεται στο συμβόλαιο ή την αντικειμενική αξία που καθορίζει η φορολογική αρχή, όποιο εκ των δύο είναι υψηλότερο. Ανέρχονται, κατά μέσο όρο, σε περίπου 1% έως 1,2% επί της αξίας αυτής, πλέον ΦΠΑ, με δυνατότητα κλιμακωτής μείωσης του συντελεστή για πολύ υψηλές αξίες ακινήτων.
Τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν, κατ’ αρχήν, τον αγοραστή, ο οποίος επίσης, στην πράξη, έχει αναγνωρισμένο δικαίωμα επιλογής του συμβολαιογράφου. Τα μέρη μπορούν, ωστόσο, να συμφωνήσουν διαφορετική κατανομή των εξόδων.
Έξοδα κτηματολογίου ή υποθηκοφυλακείου
Η μεταγραφή της μεταβίβασης κυριότητας στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολογικό γραφείο συνεπάγεται περαιτέρω έξοδα ύψους περίπου 0,5% έως 0,7% επί της αξίας του συμβολαίου, πλέον δαπανών ανάλογα με τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Αμοιβή δικηγόρου
Από τη μεταρρύθμιση του 2013, οι αμοιβές δικηγόρων είναι, κατ’ αρχήν, ελεύθερα διαπραγματεύσιμες• δεν υφίσταται πλέον νόμιμο κατώτατο τιμολόγιο. Στην πράξη, οι αμοιβές κυμαίνονται γενικά μεταξύ περίπου 1% και 1,5% επί της αξίας του ακινήτου (πλέον ΦΠΑ), μπορούν όμως να είναι χαμηλότερες ανάλογα με το εύρος της εντολής (για παράδειγμα, όπου ο δικηγόρος απλώς παρίσταται στη συμβολαιογραφική συνάντηση) ή υψηλότερες — για παράδειγμα, για ολοκληρωμένη εκπροσώπηση που περιλαμβάνει την απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ, πλήρη έρευνα στο κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο, και μεταφράσεις.
Συχνές Ερωτήσεις
Πόσο υψηλός είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων στην Ελλάδα;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων βαρύνει, κατ' αρχήν, τον αγοραστή και ανέρχεται σήμερα σε 3,09% επί του τιμήματος αγοράς (νόμιμος συντελεστής 3% συν δημοτικό πρόσθετο τέλος 3% επί του ποσού αυτού).
Ιδιαιτερότητες για νεόδμητα ακίνητα:
• Για ακίνητα με άδεια δόμησης εκδοθείσα μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, που αγοράζονται απευθείας από τον κατασκευαστή, οφείλεται κατ' αρχήν ΦΠΑ (24%).
• Σημαντικό: επί του παρόντος ισχύει νόμιμη αναστολή του ΦΠΑ αυτού έως 12/2026 (πιο πρόσφατα παραταθείσα με τροποποίηση του άρθρου 70 του Κώδικα ΦΠΑ). Κατά το διάστημα αυτό, ο αγοραστής καταβάλλει μόνο τον φόρο μεταβίβασης 3,09%, ακόμη και για νεόδμητα ακίνητα. Περαιτέρω παράταση έως το τέλος του 2027 εξετάζεται επί του παρόντος από την κυβέρνηση, αλλά δεν έχει ακόμη αποφασιστεί όπως έχουν σήμερα τα πράγματα — η τρέχουσα κατάσταση θα πρέπει να ελέγχεται πριν από κάθε συγκεκριμένη αγορά.
Ποιες αμοιβές ισχύουν για τη συμβολαιογραφική κατάρτιση;
Οι αμοιβές κατάρτισης κυμαίνονται κατά μέσο όρο μεταξύ 1% και 1,2% επί της αξίας του συμβολαίου. Βάση αποτελεί είτε το τίμημα αγοράς που αναγράφεται στο συμβόλαιο είτε η «αντικειμενική αξία» που καθορίζει η φορολογική αρχή — καθοριστική είναι πάντοτε η υψηλότερη εκ των δύο.
Τα έξοδα αυτά βαρύνουν γενικά τον αγοραστή, ο οποίος έχει επίσης το δικαίωμα να επιλέξει ελεύθερα τον συμβολαιογράφο, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί διαφορετική ρύθμιση με τον πωλητή.
Ποια έξοδα πρέπει να αναμένω για τη μεταγραφή στο κτηματολόγιο;
Τα έξοδα μεταγραφής της μεταβίβασης κυριότητας στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο ανέρχονται σε περίπου 0,6% (6 τοις χιλίοις) επί της αξίας του ακινήτου, πλέον μικρών δαπανών ανάλογα με τη συγκεκριμένη περίπτωση.
Πώς υπολογίζονται οι αμοιβές δικηγόρου για την αγορά ακινήτου;
Δικηγόρος δεν είναι πλέον υποχρεωτικός, από το 2014, για τη συμβολαιογραφική κατάρτιση, συνιστάται όμως ανεπιφύλακτα δεδομένης της πολυπλοκότητας της νομικής κατάστασης. Οι αμοιβές δικηγόρου συμφωνούνται εξατομικευμένα μεταξύ πελάτη και δικηγόρου• το ύψος τους εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από το επιθυμητό εύρος υπηρεσιών:
• 1%: για περιορισμένη υποστήριξη, για παράδειγμα απλή παράσταση στη συμβολαιογραφική συνάντηση.
• Έως 4%: για ολοκληρωμένη, πλήρη υποστήριξη, η οποία περιλαμβάνει γενικά την απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ, εμπεριστατωμένη έρευνα κτηματολογίου καλύπτουσα 20–30 έτη, έλεγχο πολεοδομικών εγγράφων, απαραίτητες μεταφράσεις, και πλήρη συντονισμό των συμβαλλομένων μερών.
Πόσο υψηλές είναι οι αμοιβές δικηγόρων στην Ελλάδα;
Οι αμοιβές δικηγόρων είναι, από τη μεταρρύθμιση του 2013, κατ' αρχήν ελεύθερα διαπραγματεύσιμες (δεν υφίσταται πλέον νόμιμο κατώτατο τιμολόγιο). Στην πράξη, οι αμοιβές κυμαίνονται γενικά μεταξύ περίπου 1% και 1,5% επί της αξίας του ακινήτου (πλέον ΦΠΑ 24%).
Για ολοκληρωμένη υποστήριξη — για παράδειγμα, απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ, διαχείριση πληρωμών, έλεγχο τίτλων γενικά επί περίοδο 20 ετών (ή, για κτηματογραφημένες περιοχές, ενδεχομένως διαφορετικά), και εκπροσώπηση και υποστήριξη κατά τη συμβολαιογραφική συνάντηση — η αμοιβή μπορεί να διαφέρει ανάλογα με το εύρος και την πολυπλοκότητα της υπόθεσης.
Σύνοψη των αναμενόμενων παρεπόμενων εξόδων
Κονδύλιο | Κατά προσέγγιση ποσοστό |
Φόρος μεταβίβασης ακινήτων | 3,09% |
Συμβολαιογραφικά έξοδα | 1,0% – 1,2% |
Κτηματολόγιο/υποθηκοφυλακείο | περίπου 0,6% |
Αμοιβή δικηγόρου (προαιρετικά) | 1,0% – 4,0% (ανάλογα με το εύρος) |
Σε τι ποσοστό παρεπόμενων εξόδων θα πρέπει συνολικά να προσδοκώ;
Κατά κανόνα, οι αγοραστές θα πρέπει να προϋπολογίζουν περίπου 7% έως 10% επί του τιμήματος αγοράς σε παρεπόμενα έξοδα. Αυτά αποτελούνται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων (ή, όπου εφαρμόζεται, τον ΦΠΑ), τα συμβολαιογραφικά έξοδα, την αμοιβή δικηγόρου, τα έξοδα κτηματολογίου/υποθηκοφυλακείου, και, όπου εφαρμόζεται, την προμήθεια μεσίτη. Το ακριβές ποσό εξαρτάται από τη συγκεκριμένη περίπτωση, ιδίως αν πρόκειται για υφιστάμενο ακίνητο ή για νεόδμητο αγορασμένο από κατασκευαστή.
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται ΦΠΑ αντί για φόρο μεταβίβασης ακινήτων;
Για νεόδμητα ακίνητα με άδεια δόμησης εκδοθείσα μετά την 1η Ιανουαρίου 2006, που πωλούνται για πρώτη φορά από τον κατασκευαστή, ο νόμος προβλέπει κατ' αρχήν ΦΠΑ 24% αντί για φόρο μεταβίβασης ακινήτων. Η υποχρέωση αυτή τελεί, ωστόσο, σε αναστολή από το 2019• όπως ισχύει σήμερα, η αναστολή εφαρμόζεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, με αποτέλεσμα να εφαρμόζεται στην πράξη γενικά ο συνήθης φόρος μεταβίβασης 3%. Επειδή η αναστολή παρατείνεται κάθε φορά για περιορισμένα διαστήματα, θα πρέπει να ελέγχεται κατά περίπτωση, πριν από την κατάρτιση σύμβασης, αν εξακολουθεί να ισχύει κατά τον σχετικό χρόνο ή αν έχει αναβιώσει η υποχρέωση ΦΠΑ.
Ποιος πληρώνει την προμήθεια του μεσίτη;
Στην Ελλάδα, συνηθίζεται τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής να καταβάλλουν έκαστος τη δική του προμήθεια στον μεσολαβούντα μεσίτη. Η προμήθεια του αγοραστή ανέρχεται γενικά σε περίπου 2% επί του τιμήματος αγοράς (πλέον ΦΠΑ 24%, πραγματικός συντελεστής περίπου 2,48%). Το ύψος της προμήθειας του πωλητή συμφωνείται χωριστά και γενικά δεν επιβαρύνει τον αγοραστή.
Υπάρχουν φορολογικές απαλλαγές για πρώτη κατοικία;
Ναι. Υπό ορισμένες προϋποθέσεις, αγοραστές που εγκαθιστούν για πρώτη φορά τη μόνιμη κατοικία τους στην Ελλάδα μπορούν να αιτηθούν απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτων κατά την αγορά πρώτης κατοικίας. Αυτό υπόκειται, μεταξύ άλλων, σε όρια εμβαδού (ανάλογα με την οικογενειακή κατάσταση και τον αριθμό τέκνων), όρια αξίας επί της φορολογικής αξίας, την προϋπόθεση ο αγοραστής να μην κατέχει ήδη άλλο ακίνητο που καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, και περίοδο κατοχής κατά τη διάρκεια της οποίας το ακίνητο δεν μπορεί να πωληθεί χωρίς απώλεια της φορολογικής απαλλαγής. Επειδή τα ακριβή όρια μπορεί να μεταβάλλονται νομοθετικά, η δυνατότητα εφαρμογής θα πρέπει πάντοτε να ελέγχεται εξατομικευμένα πριν από την κατάρτιση σύμβασης.