Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας: Ιστορικό και Σημερινό Καθεστώς (ΕΝΦΙΑ)
Η απόκτηση και κατοχή ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα υπόκειται σε διάφορους φόρους, καθένας από τους οποίους διέπεται από ξεχωριστές διατάξεις. Κατά τη μεταβίβαση ενός ακινήτου, οι αναλογούντες φόροι πρέπει γενικά να εξοφλούνται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου.
Ιστορική Αναδρομή (ΕΤΑΚ και ΦΑΠ)
Μέχρι το 2007, οι ιδιοκτήτες μεγάλης ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα υπόκειντο σε διάφορους φόρους περιουσίας, οι οποίοι επιβάλλονταν μόνο εάν η αντικειμενική αξία των ακινήτων τους υπερέβαινε ορισμένα όρια. Τις περιόδους 2008-2009, ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας αντικαταστάθηκε από το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (Ε.Τ.Α.Κ.), το οποίο εφαρμόστηκε σε όλα τα ακίνητα, με συγκεκριμένες απαλλαγές. Το 2010 το Ε.Τ.Α.Κ. καταργήθηκε και επανήλθε ο Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ) για ιδιοκτησίες υψηλής αξίας (αρχικά άνω των 400.000€ και το 2011-2012 άνω των 200.000€).
Το Σημερινό Καθεστώς: ΕΝΦΙΑ
Από την 1η Ιανουαρίου 2014, τέθηκε σε ισχύ ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ), ο οποίος παραμένει μέχρι σήμερα ο κύριος και βασικός φόρος κατοχής ακινήτων στην Ελλάδα. Τα τελευταία χρόνια ο ΕΝΦΙΑ έχει αναμορφωθεί (καταργήθηκε ο παλαιός συμπληρωματικός φόρος για τα φυσικά πρόσωπα και πλέον εφαρμόζονται κλιμακωτές προσαυξήσεις για περιουσίες μεγάλης αξίας), ενώ ο υπολογισμός του γίνεται αυτοματοποιημένα από τη Φορολογική Διοίκηση (ΑΑΔΕ) σε ετήσια βάση.
Φόρος Εισοδήματος από Ακίνητα
Σύμφωνα με τα άρθρα 39 και 40 του Ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος), το τρέχον εισόδημα από ακίνητη περιουσία περιλαμβάνει:
- Εισόδημα από εκμίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτων.
- Τεκμαρτό εισόδημα από ιδιοχρησιμοποίηση.
- Τεκμαρτό εισόδημα από δωρεάν παραχώρηση χρήσης σε τρίτους.
- Δικαιώματα που αποκτά ο ιδιοκτήτης γης από κτίρια που ανεγείρονται σε έδαφός του από τρίτους.
Το εισόδημα αυτό αφορά οποιοδήποτε πρόσωπο κατέχει πλήρη κυριότητα, νομή, επικαρπία ή δικαίωμα οίκησης βάσει έγκυρου συμβολαίου, δικαστικής απόφασης ή χρησικτησίας.
Πρακτικές συνέπειες
Το φορολογητέο εισόδημα προκύπτει συνηθέστερα από την εκμίσθωση ακινήτων. Για τα φυσικά πρόσωπα, το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται αυτοτελώς με προοδευτική κλίμακα:
- 15% για εισόδημα έως 12.000€
- 35% για εισόδημα από 12.001€ έως 35.000€
- 45% για εισόδημα άνω των 35.001€
Για τις εταιρείες (νομικά πρόσωπα), το εισόδημα από εκμίσθωση θεωρείται έσοδο από επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται σύμφωνα με τους γενικούς κανόνες φορολογίας εταιρειών.
Επαγγελματικές Μισθώσεις (Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγών)
Τα επαγγελματικά μισθώματα υπόκεινται σε ειδική επιβάρυνση 3,6%. Ενώ στο παρελθόν αυτό ονομαζόταν «Τέλος Χαρτοσήμου», πλέον έχει ενσωματωθεί στο νέο Ψηφιακό Τέλος Συναλλαγών. Όλες οι συμβάσεις μίσθωσης (Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης) πρέπει πλέον να υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας της ΑΑΔΕ (myAADE) έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη της μίσθωσης.
Δημοτικά Τέλη
Τα δημοτικά τέλη στην Ελλάδα περιλαμβάνουν:
- Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)
- Τα Τέλη Καθαριότητας (αποκομιδή απορριμμάτων)
- Τα Τέλη Φωτισμού
Αυτές οι χρεώσεις εισπράττονται συνήθως μέσω των λογαριασμών ρεύματος (ΔΕΗ ή εναλλακτικοί πάροχοι ηλεκτρικής ενέργειας) και αποδίδονται στους κατά τόπους Δήμους. Το ποσό υπολογίζεται κυρίως με βάση τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου.
Σημαντικό: Απαγορεύεται στους συμβολαιογράφους να συντάξουν συμβόλαιο μεταβίβασης εάν δεν προσκομιστεί Βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ από τον οικείο Δήμο (διαδικασία που πλέον συχνά διεκπεραιώνεται ψηφιακά). Επιπλέον, για κάθε μεταβίβαση απαιτείται Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου.