Περιορισμοί Απόκτησης κατά την Αγορά Ακινήτου στην Ελλάδα

Αυτοί συχνά συνδέονται με τους προαναφερθέντες περιορισμούς• εφαρμόζονται επίσης περαιτέρω διατάξεις των σχετικών οικοδομικών νόμων.
Ιδιαίτερα πρέπει να σημειωθεί ότι η δόμηση εκτός σχεδίου (εκτός σχεδίου δόμηση) απαιτούσε παραδοσιακά ελάχιστο μέγεθος οικοπέδου 4.000 τ.μ. Ο κανόνας αυτός, ωστόσο, καταργήθηκε θεμελιωδώς τον Δεκέμβριο του 2022: έκτοτε, οικόπεδα κάτω των 4.000 τ.μ. μπορούν να δομηθούν εκτός σχεδίου μόνο στο πλαίσιο επανειλημμένα παρατεινόμενων μεταβατικών ρυθμίσεων. Επί του παρόντος, αιτήσεις για άδεια δόμησης, προκαταρκτική έγκριση, ή βεβαίωση οικοδομησιμότητας μπορούν ακόμη να υποβληθούν έως τις 30 Ιουνίου 2027.
Επιπλέον, υπάρχουν πολυάριθμες εξαιρέσεις με διαφορετικά ελάχιστα μεγέθη, μεταξύ των οποίων:
• Οικόπεδα με πρόσβαση σε εθνική, περιφερειακή, ή δημοτική οδό που προϋπήρχε του 1978: ελάχιστο μέγεθος 2.000 τ.μ. (με τουλάχιστον 25 μ. πρόσοψης οδού και 40 μ. βάθους)
• Οικόπεδα εντός οικιστικών ζωνών που προϋπήρχαν του 1977: επίσης 2.000 τ.μ.
• Οικόπεδα μειωμένου μεγέθους λόγω απαλλοτρίωσης ή διάνοιξης οδού, εφόσον εξακολουθούν να πληρούν τις λοιπές απαιτήσεις οικοδομησιμότητας
• Οικόπεδα προερχόμενα από διαδικασίες αναδασμού, και οικόπεδα για τουριστικές εγκαταστάσεις: εδώ εξακολουθεί να ισχύει ελάχιστο μέγεθος 4.000 τ.μ.
Για οικόπεδα άνω των 4.000 τ.μ., η νομική κατάσταση έχει, στην πράξη, «παγώσει» από τον Μάρτιο του 2023, καθώς δεν έχει ακόμη εκδοθεί το προεδρικό διάταγμα που απαιτείται για την επαναρρύθμιση των όρων δόμησης στην περιοχή εκτός σχεδίου.
Ανεξαρτήτως μεγέθους οικοπέδου, πρόσφατη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας απαιτεί επιπλέον νομίμως αναγνωρισμένη πρόσβαση σε δημόσια οδό. Επειδή δεν υφίσταται ακόμη ενιαία διοικητική πρακτική επί του σημείου αυτού, η απαίτηση αυτή αντιμετωπίζεται επί του παρόντος διαφορετικά από τις αρμόδιες Υπηρεσίες Δόμησης και θα πρέπει να ελέγχεται εκ των προτέρων κατά περίπτωση.
Στρατιωτικές περιοχές
Η απόκτηση ακινήτου σε στρατιωτικές περιοχές απαγορεύεται, κατ' αρχήν.
Όρια έκτασης
Βάσει του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 3250/1924 (σε συνδυασμό με τον Ν. 2148/1952 και τη σχετική νομολογία των ανωτάτων δικαστηρίων), αποκλείεται η απόκτηση οικοπέδων μεγαλύτερων των 250.000 τ.μ. ως προς το τμήμα που υπερβαίνει το εν λόγω μέγεθος• ομοίως δεν είναι δυνατή η σύσταση οποιουδήποτε άλλου εμπράγματου δικαιώματος επί του τμήματος αυτού.
Φάροι
Βάσει του άρθρου 2 παρ. 5 του Ν. 1629/1951, δεν επιτρέπεται η απόκτηση ιδιωτικής περιουσίας εντός ακτίνας 200 μ. από φάρο• σε υφιστάμενες περιπτώσεις, μπορεί επιπλέον να διενεργηθεί απαλλοτρίωση.
Σημείωση: το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για γενική ενημέρωση και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή. Ιδίως ο κατάλογος περιοχών χαρακτηρισμένων ως παραμεθόριων, καθώς και η διαδικασία αδειοδότησης, αναπροσαρμόζονται περιοδικά. Για νομικά ασφαλή έλεγχο κατά περίπτωση — ιδίως πριν από την καταβολή προκαταβολής ή αρραβώνα — συνιστούμε εξατομικευμένη συμβουλή από γραφείο έμπειρο στο ελληνικό δίκαιο ακινήτων.

Κατ' αρχήν, όχι. Οι πολίτες της Ευρωπαϊκής Ένωσης βρίσκονται νομικά σε ισότιμη θέση με τους Έλληνες πολίτες και μπορούν να αποκτούν ακίνητα σε ολόκληρη τη χώρα χωρίς ειδική άδεια.

Αυστηροί περιορισμοί ισχύουν για υπηκόους τρίτων χωρών (εκτός ΕΕ) σε λεγόμενες παραμεθόριες περιοχές. Σε αυτές περιλαμβάνονται πολλά νησιά του Αιγαίου, τμήματα της βόρειας Ελλάδας (Ήπειρος, Θράκη, Μακεδονία), καθώς και η Κρήτη και η Ρόδος. Στις περιοχές αυτές, πρέπει πρώτα να ληφθεί ειδική άδεια από την αρμόδια αποκεντρωμένη διοίκηση, η οποία λαμβάνει επίσης υπόψη γνωμοδοτήσεις ασφαλείας από το στρατό. Χωρίς την άδεια αυτή, το συμβόλαιο αγοράς είναι νομικά άκυρο.

Στην Ελλάδα υπάρχουν ζώνες όπου η ιδιωτική ιδιοκτησία απαγορεύεται αυστηρά εκ του νόμου:
• Δασικές εκτάσεις: η απόκτηση και ανάπτυξη κρατικά κηρυγμένης δασικής έκτασης δεν επιτρέπεται.
• Παράκτιες ζώνες: η γη απευθείας επί του αιγιαλού είναι δημόσια ιδιοκτησία και υπόκειται σε ειδικές προστατευτικές διατάξεις.
• Αρχαιολογικοί χώροι: η αγορά ακινήτου σε καθορισμένες ζώνες αρχαιολογικής προστασίας απαγορεύεται ή ρυθμίζεται αυστηρά.
• Στρατιωτικές περιοχές: η απόκτηση στην άμεση γειτονία στρατιωτικών εγκαταστάσεων απαγορεύεται πλήρως.

Για συνήθη αγορά, δεν υφίσταται γενικό ανώτατο όριο. Σημαντικό κατώτατο όριο, ωστόσο, ισχύει: στην περιοχή εκτός σχεδίου (εκτός σχεδίου πόλης), δεν επιτρέπεται γενικά η ανέγερση κτίσματος σε οικόπεδο μικρότερο των 4.000 τ.μ. Για ειδικές αγροτικές εκτάσεις προερχόμενες από κρατική διανομή, μπορεί επίσης να ισχύουν ιστορικοί περιορισμοί έκτασης προς αποτροπή συγκέντρωσης γης, αν και αυτό έχει μικρή πρακτική σημασία για τον συνήθη αγοραστή.

Βάσει του άρθρου 2 παρ. 5 του Ν. 1629/1951, δεν επιτρέπεται η σύσταση ιδιωτικής περιουσίας εντός ακτίνας 200 μέτρων από φάρο. Οι θιγόμενες εκτάσεις μπορούν επιπλέον να απαλλοτριωθούν. Ο κανόνας αυτός βασίζεται σε λόγους ασφαλείας και αμυντικής πολιτικής.

Ναι, για πολίτες τρίτων χωρών, η Ελλάδα προσφέρει το πρόγραμμα «Golden Visa». Μετά τη θεμελιώδη μεταρρύθμιση των επενδυτικών ορίων (Ν. 5100/2024) και τη λήξη όλων των μεταβατικών περιόδων, για το 2026 ισχύουν τα ακόλουθα ελάχιστα ποσά επένδυσης:
• 800.000 € σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η περιφέρεια Αττικής (Αθήνα), η Θεσσαλονίκη, και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων (π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Κρήτη).
• 400.000 € σε όλες τις υπόλοιπες, λιγότερο πυκνοκατοικημένες περιοχές της χώρας.
• 250.000 € (ανεξαρτήτως περιοχής) για τη μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε οικιστικό, ή για την πλήρη αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου.
Ακίνητα αποκτηθέντα στο πλαίσιο του Golden Visa δεν επιτρέπεται, βάσει της ισχύουσας νομοθεσίας, να εκμισθώνονται βραχυχρόνια ή να υπεκμισθώνονται μέσω πλατφορμών της οικονομίας διαμοιρασμού (π.χ. Airbnb)• παράβαση μπορεί να οδηγήσει σε ανάκληση της άδειας διαμονής καθώς και σε σημαντικά πρόστιμα.