Η Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας στην Ελλάδα (ΕΝΦΙΑ)

Η Φορολογία Ακίνητης Περιουσίας στην Ελλάδα (ΕΝΦΙΑ)

Ιστορική Αναδρομή

 Μέχρι το 2007, τα ακίνητα ιδιαίτερα υψηλής αξίας υπόκειντο σε ειδικό φόρο περιουσίας, ο οποίος ίσχυε μόνο όταν η συνολική αξία των ακινήτων υπερέβαινε ένα καθορισμένο όριο. Τα έτη 2008 και 2009 εφαρμόστηκε το Ενιαίο Τέλος Ακινήτων (ΕΤΑΚ), το οποίο επιβαλλόταν σε όλα τα ακίνητα, με εξαίρεση την κύρια κατοικία του φορολογούμενου. Το 2010, το ΕΤΑΚ αντικαταστάθηκε από τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), ενώ εισήχθη και το Ειδικό Τέλος Ηλεκτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών (ΕΕΤΗΔΕ/ΕΕΤΑ), το οποίο εισπραττόταν μέσω των λογαριασμών ρεύματος.

Το ισχύον καθεστώς: ΕΝΦΙΑ 

Από το 2014 μέχρι και σήμερα, όλοι οι παραπάνω φόροι έχουν καταργηθεί και έχει επιβληθεί ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).

Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο. Υπόχρεοι καταβολής του φόρου είναι:

• Οι πλήρεις κύριοι (ιδιοκτήτες)
• Οι ψιλοί κύριοι (όπου υπάρχει επικαρπία)
• Οι επικαρπωτές
• Όσοι έχουν δικαίωμα οίκησης
• Πρόσωπα που, βάσει συμβολαίου, έχουν το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσεων στάθμευσης, βοηθητικών χώρων, πισινών, αποθηκών κ.λπ.

Η φορολογική υποχρέωση αφορά όλα τα φυσικά και νομικά πρόσωπα, ανεξαρτήτως εθνικότητας ή τόπου κατοικίας, για ακίνητα που βρίσκονται στην Ελλάδα την 1η Ιανουαρίου του εκάστοτε φορολογικού έτους. Μεταβολές στην ιδιοκτησία που συμβαίνουν αργότερα μέσα στο ίδιο έτος δεν λαμβάνονται υπόψη για το τρέχον φορολογικό έτος. Υπόχρεοι είναι επίσης όσοι έχουν αποκτήσει ακίνητο, ανεξάρτητα από το αν έχει μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, καθώς και οι δικαιούχοι προσυμφώνων με δικαίωμα αυτοσύμβασης.

Υπολογισμός Επικαρπίας και Ψιλής Κυριότητας 

Για τα φυσικά πρόσωπα, η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως κλάσμα της συνολικής αξίας του ακινήτου, ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή:

• 8/10 έως 20 ετών
• 7/10 έως 30 ετών
• 6/10 έως 40 ετών
• 5/10 έως 50 ετών
• 4/10 έως 60 ετών
• 3/10 έως 70 ετών
• 2/10 έως 80 ετών
• 1/10 από 81 ετών και άνω

Εάν ο επικαρπωτής είναι νομικό πρόσωπο, υπολογίζεται στα 8/10 της συνολικής αξίας. Ο φόρος για το υπόλοιπο ποσοστό (ψιλή κυριότητα) βαρύνει τον ψιλό κύριο.

Υπολογισμός Κύριου Φόρου ΕΝΦΙΑ 

Ο φόρος υπολογίζεται πολλαπλασιάζοντας τους παρακάτω συντελεστές:

1.    Βασικός Φόρος: Βάσει της αντικειμενικής αξίας (Τιμή Ζώνης) της περιοχής.

2.    Συντελεστής Παλαιότητας: Βάσει του έτους έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

3.    Συντελεστής Ορόφου.

4.    Συντελεστής Πρόσοψης: 1 (χωρίς πρόσοψη), 1.02 (μία πρόσοψη), 1.03 (δύο ή περισσότερες προσόψεις).

5.    Βοηθητικοί χώροι (π.χ. αποθήκες) υπολογίζονται με μειωτικό συντελεστή 0.1.

6.    Ημιτελή κτίσματα υπολογίζονται με μειωτικό συντελεστή 0.4.

Ενδεικτικός Συντελεστής Ορόφου:

Αγροτεμάχια / Εκτός Σχεδίου Πόλεως 

Για τα εκτός σχεδίου αγροτεμάχια και γήπεδα, ο βασικός φόρος είναι 0,001€ ανά τ.μ. (1€ ανά στρέμμα) και πολλαπλασιάζεται με συντελεστές όπως: τοποθεσία, χρήση (π.χ. δάσος 0.1, βοσκότοπος 0.5, καλλιέργειες 2.0), άρδευση (1.1), απαλλοτρίωση (0.75) και έναν ισχυρό συντελεστή κατοικίας (έως 5) εάν υπάρχει κτίσμα εντός του αγροτεμαχίου.

Προσαυξήσεις Φόρου (Πρώην Συμπληρωματικός Φόρος) 

Με το νέο νομικό πλαίσιο, ο παλαιός αυτοτελής συμπληρωματικός φόρος για φυσικά πρόσωπα έχει καταργηθεί. Αντ’ αυτού, ισχύουν τα εξής:

1.    Προσαύξηση ανά ακίνητο: Εάν η αντικειμενική αξία ενός μεμονωμένου ακινήτου υπερβαίνει τις 400.000€, επιβάλλεται προσαύξηση στον κύριο φόρο του συγκεκριμένου ακινήτου (κλιμακωτά από 0,2% έως 1%).

2.    Προσαύξηση συνολικής περιουσίας: Εάν η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας του φορολογούμενου υπερβαίνει τις 500.000€, επιβάλλεται επιπλέον προσαύξηση επί του συνολικού φόρου (έως και 20% ανάλογα με το ύψος της περιουσίας). Για τα νομικά πρόσωπα, διατηρείται ένας σταθερός συμπληρωματικός φόρος, συνήθως 5‰ (ή 1‰ για ακίνητα που ιδιοχρησιμοποιούνται για την παραγωγή ή άσκηση επιχειρηματικής δραστηριότητας).