Ο σημερινός ενιαίος φόρος ακινήτων, ΕΝΦΙΑ, είναι το αποτέλεσμα πλειόνων μεταρρυθμίσεων κατά τις τελευταίες δύο δεκαετίες. Το παρόν άρθρο εξηγεί την προέλευσή του, ποιος υποχρεούται στην καταβολή του, και την τρέχουσα μέθοδο υπολογισμού του.
Ιστορική εξέλιξη
Έως το 2007, ακίνητα ιδιαίτερα υψηλής αξίας υπάγονταν σε χωριστό φόρο περιουσίας, ο οποίος επιβαλλόταν μόνο εφόσον υπερβαινόταν συγκεκριμένο αφορολόγητο όριο. Το 2008/2009, η ρύθμιση αυτή αντικαταστάθηκε από ενιαία επιβάρυνση ακινήτων (ΕΤΑΚ), η οποία εφαρμοζόταν σε όλα τα ακίνητα πλην της πρώτης κατοικίας. Στο πλαίσιο των μεταρρυθμίσεων του 2010, το ΕΤΑΚ αντικαταστάθηκε από φόρο ακίνητης περιουσίας για υψηλής αξίας κατοχή (ΦΑΠ)• επιπλέον, θεσπίστηκε ειδικό τέλος επί ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων (ΕΕΤΗΔΕ), εισπραττόμενο μέσω του λογαριασμού ρεύματος. Αμφότερες οι επιβαρύνσεις ίσχυσαν έως το 2013. Από την 1η Ιανουαρίου 2014, συγχωνεύτηκαν στον σημερινό ενιαίο φόρο ακινήτων (ΕΝΦΙΑ).
Υπόχρεοι φόρου
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται χωριστά για κάθε ακίνητο. Υπόχρεοι φόρου είναι ο πλήρης κύριος, ο ψιλός κύριος (στην περίπτωση ακινήτου βεβαρημένου με επικαρπία), ο επικαρπωτής, και ο δικαιούχος οικήσεως. Ο φόρος εφαρμόζεται επίσης σε πρόσωπα που, βάσει ενοχικής σύμβασης, έχουν δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης θέσεων στάθμευσης, βοηθητικών χώρων, πισίνων, ή παρόμοιων βοηθητικών εγκαταστάσεων.
Καθοριστική είναι η εμπράγματη κατάσταση κατά την 1η Ιανουαρίου του σχετικού φορολογικού έτους• μεταβολές στην κυριότητα κατά τη διάρκεια του έτους δεν λαμβάνονται υπόψη για το εν λόγω φορολογικό έτος. Η φορολογική υποχρέωση υφίσταται ανεξαρτήτως της υπηκοότητας, της έδρας, ή του τόπου κατοικίας του ιδιοκτήτη.
Υπόχρεοι φόρου είναι επιπλέον:
- πρόσωπα που έχουν αποκτήσει ακίνητο με οποιονδήποτε τρόπο, ανεξαρτήτως του αν ο τίτλος έχει καταχωριστεί στο κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο,
- πρόσωπα που κατέχουν προσύμφωνο μεταβίβασης κυριότητας το οποίο τους παρέχει δικαίωμα κατάρτισης της οριστικής σύμβασης μέσω αυτοσυμβασίας.
Υπολογισμός της αξίας επικαρπίας
Η αξία της επικαρπίας φυσικού προσώπου υπολογίζεται ως ποσοστό της συνολικής αξίας της πλήρους κυριότητας, διαβαθμιζόμενο ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή. (Σημείωση: ο πλήρης πίνακας ηλικιακών κλιμακίων που προφανώς συνόδευε την ενότητα αυτή στο πρωτότυπο έγγραφο δεν διασώθηκε κατά τη μετατροπή από το πηγαίο αρχείο και δεν κατέστη δυνατό να αναπαραχθεί εδώ• μερική εκδοχή του πίνακα, καλύπτουσα τέσσερα από τα ηλικιακά κλιμάκια, διασώζεται στις συχνές ερωτήσεις παρακάτω.)
Όπου ο επικαρπωτής είναι νομικό πρόσωπο, η αξία της επικαρπίας ορίζεται ενιαία στα 8/10 της συνολικής αξίας. Ο φόρος επί της υπολειπόμενης αξίας (της ψιλής κυριότητας) βαρύνει τον κύριο. Η αξία δικαιώματος οίκησης υπολογίζεται βάσει των ίδιων αρχών.
Υπολογισμός του κύριου φόρου
Ο κύριος φόρος ΕΝΦΙΑ καθορίζεται χωριστά για κάθε ακίνητο και προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό πλειόνων συντελεστών επί τον βασικό φόρο ζώνης. Στους σχετικούς συντελεστές περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων:
- Συντελεστής παλαιότητας: ανάλογα με το έτος κατασκευής, ή την ημερομηνία της άδειας δόμησης.
- Συντελεστής ορόφου: αυξάνεται με υψηλότερο όροφο.
- Συντελεστής πρόσοψης: ανάλογα με το αν το ακίνητο δεν διαθέτει, διαθέτει μία, ή διαθέτει περισσότερες προσόψεις επί οδού.
- Συντελεστής βοηθητικών χώρων (π.χ. αποθήκη, υπόγειο πάρκινγκ): γενικά 0,1.
- Συντελεστής ημιτελών κτισμάτων (φέρων οργανισμός, μη κατοικούμενα): γενικά 0,4.
(Σημείωση: ο πίνακας βασικού φόρου ζώνης για κτίσματα εντός σχεδίου πόλης, καθώς και οι πρόσθετοι πίνακες συντελεστών δόμησης στους οποίους παρέπεμπε το πρωτότυπο έγγραφο, δεν διασώθηκαν κατά τη μετατροπή από το πηγαίο αρχείο και δεν κατέστη δυνατό να αναπαραχθούν εδώ.) Ο συντελεστής πρόσοψης είναι 1,00 χωρίς πρόσοψη σε οδό, 1,02 με μία πρόσοψη, και 1,03 με δύο ή περισσότερες προσόψεις.
Αγροτεμάχια εκτός σχεδίου
Για μη δομημένα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου πόλης, ο φόρος υπολογίζεται με βάση βασικό φόρο 0,001 € ανά τ.μ. (1 € ανά 1.000 τ.μ.), πολλαπλασιαζόμενο επί συντελεστές. (Σημείωση: ο πίνακας συντελεστών στον οποίο παρέπεμπε το πρωτότυπο έγγραφο στο σημείο αυτό δεν διασώθηκε κατά τη μετατροπή από το πηγαίο αρχείο.) Μπορεί επιπλέον να εφαρμοστεί συντελεστής άρδευσης 1,1, συντελεστής απαλλοτρίωσης 0,75, και — όπου υπάρχει κτίσμα στο αγροτεμάχιο — συντελεστής κατοικίας 5.
Συμπληρωματικός φόρος: από την παλαιά κλίμακα φόρου περιουσίας στο νέο σύστημα προσαύξησης
Έως τη μεταρρύθμιση που εισήγαγε ο Ν. 4916/2022, τα φυσικά πρόσωπα υπόκειντο, πέραν του κύριου φόρου, σε διαβαθμισμένο συμπληρωματικό φόρο επί του συνόλου της ακίνητης περιουσίας τους, με αφορολόγητο όριο 400.000 € και ανώτατο συντελεστή 1% για περιουσίες άνω των 2.000.000 €. Η παλαιά αυτή κλίμακα συμπληρωματικού φόρου έχει καταργηθεί για τα φυσικά πρόσωπα και δεν εφαρμόζεται πλέον.
Στη θέση της, ισχύουν πλέον δύο νέες, ανεξάρτητες προσαυξήσεις:
- Προσαύξηση ανά ακίνητο: όπου η αντικειμενική αξία μεμονωμένου ακινήτου υπερβαίνει τα 400.000 €, επιβάλλεται πρόσθετη φορολογική προσαύξηση επί του ακινήτου αυτού.
Προσαύξηση επί του συνόλου της περιουσίας: όπου η συνολική αντικειμενική αξία του συνόλου της ακίνητης περιουσίας φυσικού προσώπου στην Ελλάδα υπερβαίνει τα 500.000 €, επιβάλλεται πρόσθετη ποσοστιαία προσαύξηση επί του συνολικού κύριου φόρου.
Οι συγκεκριμένοι συντελεστές προσαύξησης καθορίζονται από τη φορολογική διοίκηση κάθε έτος στο πλαίσιο του εκκαθαριστικού ΕΝΦΙΑ μέσω της πύλης myAADE, και θα πρέπει πάντοτε να επιβεβαιώνονται με φοροτεχνικό ή δικηγόρο κατά περίπτωση, δεδομένου ότι αναπροσαρμόζονται τακτικά.
Τρέχουσα εξέλιξη για το 2026: για τις κύριες κατοικίες φυσικών προσώπων σε μικρότερους οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (έως 1.700 κατοίκους στην περιφερειακή ενότητα Έβρου), εκτός της περιφέρειας Αττικής (με εξαίρεση τους νησιωτικούς δήμους της Αττικής), εφαρμόζεται από το 2026 μείωση 50% του κύριου φόρου ΕΝΦΙΑ.
Συχνές Ερωτήσεις
Η ιστορική εξέλιξη του ΕΝΦΙΑ
• Πριν από το 2007: επιβαλλόταν μόνο όπου υπερβαίνονταν υψηλά όρια αξίας.
• 2008–2009: εισαγωγή του ΕΤΑΚ, καλύπτοντος σχεδόν όλα τα ακίνητα (πλην πρώτης κατοικίας).
• 2010–2013: αντικατάσταση από φόρο περιουσίας, μαζί με τη θέσπιση ειδικού τέλους μέσω του λογαριασμού ρεύματος.
• Από το 2014: συγχώνευση των επιβαρύνσεων αυτών στον ενιαίο φόρο ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ).
• Από το 2026/2027: σταδιακή μείωση ή κατάργηση για ορισμένες κύριες κατοικίες σε μικρούς οικισμούς (βλ. παρακάτω).
Ποιος υποχρεούται σε φόρο; (Υπόχρεα πρόσωπα)
Η φορολογική υποχρέωση αφορά κάθε πρόσωπο που κατέχει εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτου στην Ελλάδα κατά την 1η Ιανουαρίου του φορολογικού έτους. Αυτό περιλαμβάνει:
• Πλήρεις κυρίους και επικαρπωτές.
• Δικαιούχους οικήσεως.
• Πρόσωπα με αποκλειστικά δικαιώματα χρήσης (π.χ. για θέσεις στάθμευσης, σοφίτες, ή πισίνες).
• Σημαντικό: υπόχρεοι φόρου είναι επίσης αγοραστές των οποίων ο τίτλος δεν έχει ακόμη καταχωριστεί στο κτηματολόγιο, καθώς και κάτοχοι προσυμφώνων με δικαίωμα αυτοσυμβασίας.
Υπολογισμός του φόρου για κτίσματα
Ο φόρος υπολογίζεται χωριστά για κάθε ακίνητο. Βάση αποτελεί βασικός φόρος, πολλαπλασιαζόμενος επί διάφορους συντελεστές:
• Αντικειμενική αξία: ανάλογα με τοποθεσία/περιοχή.
• Παλαιότητα κτιρίου: βάσει του έτους της άδειας δόμησης.
• Όροφος και επιφάνεια: υψηλότεροι όροφοι φέρουν γενικά υψηλότερους συντελεστές• εκπτώσεις εφαρμόζονται για πολύ μεγάλες επιφάνειες.
• Προσόψεις: ακίνητα με δύο ή περισσότερες προσόψεις επί οδού φορολογούνται βαρύτερα.
• Κατάσταση: φέρων οργανισμός ή ημιτελή ακίνητα λαμβάνουν συντελεστή μείωσης (0,4).
Ειδική περίπτωση: επικαρπία και δικαίωμα οίκησης
Η αξία επικαρπίας υπολογίζεται ανάλογα με την ηλικία του δικαιούχου. Όσο μεγαλύτερος ο επικαρπωτής, τόσο χαμηλότερο το φορολογικό μερίδιο που αναλογεί στην επικαρπία, και τόσο υψηλότερο το μερίδιο που αναλογεί στον κύριο:
Ηλικία επικαρπωτή | Αξία επικαρπίας |
Έως 20 ετών | 8/10 της συνολικής αξίας |
31 έως 40 ετών | 6/10 της συνολικής αξίας |
51 έως 60 ετών | 4/10 της συνολικής αξίας |
Άνω των 80 ετών | 1/10 της συνολικής αξίας |
(Όπως προαναφέρθηκε, τα ενδιάμεσα ηλικιακά κλιμάκια μεταξύ αυτών των τιμών δεν διασώζονται στο πρωτότυπο έγγραφο.) Για νομικά πρόσωπα, η επικαρπία εκτιμάται με ενιαίο συντελεστή 8/10.
Φορολόγηση οικοπέδων και αγροτεμαχίων
Γίνεται διάκριση μεταξύ δύο περιπτώσεων:
• Εντός σχεδίου πόλης: ο φόρος βασίζεται στη φορολογητέα αξία ανά τετραγωνικό μέτρο, πολλαπλασιαζόμενη επί συντελεστές χρήσης και πρόσοψης.
• Εκτός σχεδίου πόλης: εφαρμόζεται βασικός φόρος 0,001 € ανά τ.μ. (δηλαδή 1 € ανά 1.000 τ.μ.), προσαρμοζόμενος με συντελεστές άρδευσης, τοποθεσίας, και χρήσης. Όπου υπάρχει οικιστικό κτίσμα στο αγροτεμάχιο, το ποσό του φόρου πολλαπλασιάζεται επί συντελεστή 5.
Πέραν του φόρου ανά ακίνητο, μπορεί να επιβληθεί συμπληρωματικός φόρος όπου η συνολική αξία των εμπράγματων δικαιωμάτων ενός προσώπου υπερβαίνει ορισμένα όρια.
Τι αλλάζει για τον ΕΝΦΙΑ το 2026/2027;
Για φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα των οποίων η κύρια κατοικία βρίσκεται σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (εξαίρεση: η περιφέρεια Αττικής εκτός των νησιών• όριο 1.700 κατοίκων ισχύει για την περιφερειακή ενότητα Έβρου), ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% το 2026• πλήρης κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για τις κύριες αυτές κατοικίες προβλέπεται από το 2027. Σκοπός της μεταρρύθμισης είναι η επιβράδυνση της ερήμωσης μικρότερων οικισμών και αγροτικών περιοχών.