Φόρος ακινήτων: ΕΝΦΙΑ
Από την 1η Ιανουαρίου 2014 ισχύει ο νέος, ενιαίος φόρος ακινήτων «ΕΝΦΙΑ», ο οποίος καταβάλλεται ετησίως από όλα τα πρόσωπα που κατέχουν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων (κυριότητα, επικαρπία, νομή). Ο ΕΝΦΙΑ καθορίζεται χωριστά για κάθε ακίνητο βάσει διαφόρων παραγόντων, όπως η βασική αξία της περιοχής, η παλαιότητα του κτιρίου, ο όροφος, η πρόσοψη επί της οδού, κ.λπ.
Το 2008 και το 2009, ο φόρος επί μεγάλης ακίνητης περιουσίας — φόρος επί της ακίνητης περιουσίας κατά την ελληνική νομοθεσία — αντικαταστάθηκε από ενιαίο φόρο ακινήτων (Ε.Τ.Α.Κ.), ο οποίος εφαρμοζόταν σε όλα τα ακίνητα. Κατά τα έτη αυτά, απαλλαγή ίσχυε μόνο για το ακριβότερο ακίνητο του ιδιοκτήτη, έως αξία 300.000 €.
Το 2010, ο ενιαίος φόρος ακινήτων καταργήθηκε και επανήλθε ο φόρος ακίνητης περιουσίας για υψηλής αξίας κατοχή ακινήτων, εφαρμοζόμενος εκ νέου για πρώτη φορά για το φορολογικό έτος 2010 και καλύπτοντας περιουσιακά στοιχεία αξίας άνω των 400.000 €. Το 2011, η ελάχιστη αξία περιουσίας μειώθηκε σε 200.000 €, εφαρμοζόμενη μόνο για τα έτη 2011 και 2012.
Από την 1η Ιανουαρίου 2014 ισχύει ο νέος ενιαίος φόρος ακινήτων «ΕΝΦΙΑ».
Φόρος εισοδήματος
Βάσει των άρθρων 39 και 40 του Ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος), το διαρκές εισόδημα από την κατοχή ακινήτου συνιστά εισόδημα προερχόμενο από μίσθωση, από επίταξη, εμμέσως από ιδιοχρησία ή κατοχή, από τη δωρεάν παραχώρηση χρήσης σε τρίτους, ενός ή περισσοτέρων κτισμάτων, ή από την εκμίσθωση γης. Το εισόδημα αυτό αποδίδεται σε κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει μεταβιβαστεί νομίμως πλήρης κυριότητα, νομή, επικαρπία, ή δικαίωμα οίκησης με έγκυρη σύμβαση, δικαστική απόφαση, ή χρησικτησία, καθώς και σε πρόσωπα στα οποία έχει μεταβιβαστεί με έγκυρη σύμβαση η άσκηση επικαρπίας. Επιπλέον, ως εισόδημα από ακίνητα λογίζεται και το δικαίωμα που αποκτά ιδιοκτήτης γης επί κτισμάτων ανεγερθέντων σε γη τρίτου.
Στην πράξη, το φορολογητέο εισόδημα προέρχεται συχνότερα από μίσθωση. Το εισόδημα αυτό φορολογείται είτε βάσει της χωριστής προοδευτικής κλίμακας που εφαρμόζεται στο εισόδημα από ακίνητα φυσικών προσώπων, είτε βάσει των κανόνων φορολόγησης εταιρειών, στον βαθμό που συνιστά εισόδημα επιχείρησης προερχόμενο από εκμίσθωση και μίσθωση.
Από την 1η Ιανουαρίου 2026, εφαρμόζονται οι ακόλουθοι φορολογικοί συντελεστές: 15% για εισόδημα έως 12.000 €• 25% για εισόδημα από 12.001 € έως 24.000 €• 35% για εισόδημα από 24.001 € έως 36.000 €• και 45% για εισόδημα από 36.001 € και άνω — ή, εναλλακτικά, εφαρμόζονται οι κανόνες φορολόγησης εταιρειών, στον βαθμό που πρόκειται για εισόδημα εταιρείας από εκμίσθωση και μίσθωση.
Το μίσθωμα εμπορικών χώρων στην Ελλάδα υπόκειται σε ειδική επιβάρυνση (τέλος χαρτοσήμου) 3,6% επί του μισθώματος. Όλες οι έγγραφες μισθωτικές συμβάσεις πρέπει να καταχωρίζονται στη Δ.Ο.Υ., με επισυναπτόμενο αντίγραφο της μίσθωσης, έως το τέλος του μήνα που έπεται της κατάρτισης της μίσθωσης.
Δημοτικό τέλος ακινήτων – τέλος καθαριότητας – τέλος φωτισμού
Το δημοτικό τέλος ακινήτων, μαζί με τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού, χρεώνεται στην Ελλάδα μαζί με τους λογαριασμούς ρεύματος της ΔΕΗ ή άλλων παρόχων ηλεκτρικού ρεύματος, και αποτελεί έσοδο υπέρ της τοπικής δημοτικής αυτοδιοίκησης. Το ύψος βασίζεται, κατ’ αρχήν, στο μέγεθος του ακινήτου.
Οι συμβολαιογράφοι δεν επιτρέπεται να καταρτίσουν συμβόλαιο αγοράς εάν δεν προσκομιστεί βεβαίωση του δήμου ότι τα τέλη αυτά έχουν καταβληθεί.
Συχνές Ερωτήσεις
Πώς είναι διαρθρωμένος ο ενιαίος φόρος ακινήτων ΕΝΦΙΑ;
Από την 1η Ιανουαρίου 2014 ισχύει ο ενιαίος φόρος ακινήτων «ΕΝΦΙΑ», ο οποίος καταβάλλεται ετησίως από όλα τα πρόσωπα που κατέχουν εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων (κυριότητα, επικαρπία, νομή). Ο φόρος καθορίζεται χωριστά για κάθε ακίνητο βάσει διαφόρων παραγόντων, όπως η βασική αξία της περιοχής, η παλαιότητα του κτιρίου, ο όροφος, και η πρόσοψη επί της οδού.
Ως πλαίσιο, σύντομη ιστορική ανασκόπηση: το 2008/2009, εισήχθη ενιαίος φόρος ακινήτων (Ε.Τ.Α.Κ.) για μεγάλη ακίνητη περιουσία, με μόνο το ακριβότερο ακίνητο του ιδιοκτήτη, έως 300.000 €, να παραμένει αφορολόγητο. Το 2010 αυτό καταργήθηκε και επανήλθε αντ' αυτού φόρος περιουσίας για υψηλής αξίας κατοχή ακινήτων (αρχικά από 400.000 €, στη συνέχεια από 200.000 € από το 2011), προτού και οι δύο επιβαρύνσεις συγχωνευτούν στον ΕΝΦΙΑ από την 1η Ιανουαρίου 2014.
Τρέχουσα εξέλιξη για το 2026: για φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία στην Ελλάδα των οποίων η κύρια κατοικία βρίσκεται σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (δεν εφαρμόζεται στην περιφέρεια Αττικής, εξαιρουμένων των νησιών• όριο 1.700 κατοίκων ισχύει για την περιφερειακή ενότητα Έβρου), ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% για το 2026• πλήρης κατάργηση για τις περιπτώσεις αυτές προβλέπεται από το 2027.
Ποιοι κανόνες ισχύουν για τον φόρο εισοδήματος επί κατοχής ακινήτου;
Βάσει των άρθρων 39 και 40 του Ν. 4172/2013 (Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος), το εισόδημα από κατοχή ακινήτου περιλαμβάνει, ιδίως, εισόδημα από μίσθωση, από επίταξη, από (ακόμη και έμμεση) ιδιοχρησία, από δωρεάν παραχώρηση χρήσης σε τρίτους, και από εκμίσθωση γης. Υπόχρεο σε φόρο είναι κάθε πρόσωπο στο οποίο έχει μεταβιβαστεί νομίμως πλήρης κυριότητα, νομή, επικαρπία, ή δικαίωμα οίκησης με έγκυρη σύμβαση, δικαστική απόφαση, ή χρησικτησία. Ως εισόδημα από ακίνητα λογίζεται επίσης το δικαίωμα ιδιοκτήτη γης επί κτισμάτων ανεγερθέντων σε γη τρίτου.
Στην πράξη, το φορολογητέο εισόδημα προέρχεται γενικά από μίσθωση. Φορολογείται είτε βάσει της χωριστής προοδευτικής κλίμακας για το εισόδημα φυσικών προσώπων από ακίνητα, είτε — στον βαθμό που πρόκειται για εισόδημα εταιρείας από εκμίσθωση και μίσθωση — βάσει των κανόνων φορολόγησης εταιρειών.
Ενημέρωση για το 2026: βάσει του Ν. 5246/2025, νέα, τετρακλιμακωτή προοδευτική κλίμακα με πρόσθετη ενδιάμεση κλίμακα εφαρμόζεται στο εισόδημα από ακίνητα που αποκτάται από το φορολογικό έτος 2026 και εξής:
• 15% για εισόδημα έως 12.000 €
• 25% για το τμήμα μεταξύ 12.001 € και 24.000 € (νέα ενδιάμεση κλίμακα)
• 35% για το τμήμα μεταξύ 24.001 € και 36.000 €
• 45% για το τμήμα άνω των 36.001 €
Το μίσθωμα εμπορικών χώρων στην Ελλάδα υπόκειται επιπλέον σε ειδικό τέλος χαρτοσήμου 3,6% επί του μισθώματος. Όλες οι έγγραφες μισθωτικές συμβάσεις πρέπει να καταχωρίζονται στη Δ.Ο.Υ. (μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της ΑΑΔΕ), με επισυναπτόμενο αντίγραφο, έως το τέλος του μήνα που έπεται της κατάρτισης της σύμβασης.
Τι καλύπτει το δημοτικό τέλος ακινήτων για την καθαριότητα και τον φωτισμό;
Το δημοτικό τέλος ακινήτων, μαζί με τα τέλη καθαριότητας και φωτισμού, χρεώνεται στην Ελλάδα μαζί με τον λογαριασμό ρεύματος του παρόχου (π.χ. ΔΕΗ ή εναλλακτικός πάροχος) και αποτελεί έσοδο υπέρ της τοπικής δημοτικής αυτοδιοίκησης. Το ύψος βασίζεται, κατ' αρχήν, στο μέγεθος του ακινήτου. Οι συμβολαιογράφοι δεν επιτρέπεται να καταρτίσουν συμβόλαιο αγοράς εάν δεν προσκομιστεί βεβαίωση του δήμου ότι τα τέλη αυτά έχουν καταβληθεί πλήρως.
Ποιους ετήσιους φόρους πρέπει να καταβάλλω ως ιδιοκτήτης ακινήτου;
Ο κύριος διαρκής φόρος είναι ο ΕΝΦΙΑ (ενιαίος φόρος ακινήτων). Επιβάλλεται ετησίως βάσει της ακίνητης περιουσίας που κατέχεται κατά την 1η Ιανουαρίου. Επιπλέον, υφίσταται το δημοτικό τέλος ΤΑΠ, το οποίο εισπράττεται γενικά μέσω του λογαριασμού ρεύματος, και ανέρχεται σε περίπου 0,025% έως 0,035% επί της αξίας του ακινήτου.
Πώς υπολογίζεται και καταβάλλεται ο ΕΝΦΙΑ;
Ο ΕΝΦΙΑ υπολογίζεται αυτόματα μέσω της ψηφιακής πύλης myAADE. Ο βασικός φόρος εξαρτάται από παράγοντες όπως η τοποθεσία (τιμή ζώνης), η επιφάνεια, το έτος κατασκευής, και ο όροφος. Ο φόρος μπορεί να καταβληθεί σε έως δώδεκα μηνιαίες δόσεις. Από το 2026, μείωση 50% εφαρμόζεται επίσης στην κύρια κατοικία φυσικών προσώπων σε μικρότερους οικισμούς έως 1.500 κατοίκους (ή έως 1.700 κατοίκους στην περιφερειακή ενότητα Έβρου), εκτός της περιφέρειας Αττικής (με εξαίρεση τους νησιωτικούς δήμους της Αττικής).
Υπάρχουν τρόποι μείωσης του ετήσιου φόρου ΕΝΦΙΑ;
Ναι, υφίστανται, μεταξύ άλλων, οι ακόλουθες δυνατότητες:
• Έκπτωση ασφάλισης: ακίνητα αξίας έως 500.000 € λαμβάνουν έκπτωση 20% επί του ΕΝΦΙΑ εφόσον είναι ασφαλισμένα κατά πυρκαγιάς, σεισμού, και πλημμύρας. Για αξίες άνω των 500.000 €, η έκπτωση είναι 10%.
• Έκπτωση ανακαίνισης: όποιος επενδύει στην ενεργειακή ή αισθητική αναβάθμιση του ακινήτου του μπορεί, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, να διεκδικήσει φορολογικές εκπτώσεις, οι οποίες μπορούν επίσης να συμψηφιστούν με τυχόν οφειλόμενο ΕΝΦΙΑ.
• Μείωση για μικρούς οικισμούς: βλ. την προηγούμενη απάντηση.
Πόσο υψηλός είναι ο φόρος εισοδήματος επί εισοδήματος από μίσθωση;
Το ακαθάριστο εισόδημα από μίσθωση φορολογείται προοδευτικά για φυσικά πρόσωπα. Από την 1η Ιανουαρίου 2026, εφαρμόζονται οι ακόλουθοι συντελεστές: 15% για εισόδημα έως 12.000 €• 25% για εισόδημα από 12.001 € έως 24.000 €• 35% για εισόδημα από 24.001 € έως 35.000 €• και 45% για εισόδημα άνω των 35.000 €.
Τι είναι ο «ειδικός φόρος επί των ακινήτων» (ΕΦΑ);
Ο ΕΦΑ είναι χωριστός, ετήσιος φόρος 15% επί της αντικειμενικής αξίας ακινήτων που κατέχονται από νομικά πρόσωπα (ιδίως αδιαφανείς αλλοδαπές εταιρείες). Σκοπός του είναι να αποτρέψει την ανώνυμη κατοχή ακινήτων μέσω εταιρικών δομών. Πολυάριθμες απαλλαγές εφαρμόζονται για εταιρείες που γνωστοποιούν τους πραγματικούς δικαιούχους τους ή ασκούν γνήσια εμπορική δραστηριότητα στην Ελλάδα.
Υπάρχει φόρος επί του κέρδους κατά την πώληση του ακινήτου μου;
Ο φόρος υπεραξίας 15% επί του κέρδους από μεταβίβαση τελεί επί του παρόντος σε αναστολή για ιδιώτες έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το κέρδος από πώληση παραμένει συνεπώς, κατ' αρχήν, αφορολόγητο για ιδιώτες έως τότε, με την επιφύλαξη ενδεχόμενης περαιτέρω παράτασης.