Το παλαιότερο κτηματολόγιο της Ελλάδας υφίσταται στα νησιά της Ρόδου και της Κω, όπου κτηματολογικό γραφείο με δικούς του κανόνες λειτουργεί από το 1937
Σύσταση του εθνικού κτηματολογίου από την Κτηματολόγιο Α.Ε.
Η ανάπτυξη του εθνικού κτηματολογίου έχει έως σήμερα προχωρήσει σε μεγάλο βαθμό: μέχρι τα μέσα του 2026, είχε καταγραφεί στο νέο κτηματολόγιο περίπου το 99% των δικαιωμάτων κυριότητας σε γη και ακίνητα πανελλαδικά. Τα πρώην 392 παραδοσιακά υποθηκοφυλακεία έχουν, στο πλαίσιο της μεταρρύθμισης, μετατραπεί σε 79 σύγχρονα, ψηφιακά κτηματολογικά γραφεία, τα οποία πλέον διεκπεραιώνουν τη διαρκή επεξεργασία εγγραφών, διορθώσεων και πιστοποιητικών σε μεγάλο βαθμό ηλεκτρονικά — μεταξύ άλλων, μέσω της χρήσης διαδικασιών υποβοηθούμενων από τεχνητή νοημοσύνη για την επιτάχυνση του νομικού ελέγχου των υποβαλλόμενων εγγράφων. Η πλήρης πανελλαδική ολοκλήρωση του Κτηματολογίου προβλέπεται για τα τέλη του 2026• η οριστική εκκαθάριση των εναπομεινάντων εκκρεμοτήτων αναμένεται να παραταθεί έως το 2027.
Προϋποθέσεις για την καταχώριση ακινήτου στο κτηματολόγιο
Πριν μπορέσει ένα ακίνητο να καταχωριστεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, πρέπει, μεταξύ άλλων, να διευκρινιστούν ορισμένα σημεία:
- Τυχόν ασυμφωνίες σχετικά με το ακίνητο ή τα δικαιώματα επ’ αυτού — για παράδειγμα, έλεγχος αν ο τίτλος έχει καταχωριστεί ορθά στα τοπικά μητρώα, αν απαιτούνται προσθήκες ή διορθώσεις, αν υπάρχουν συμβατικά ελαττώματα, ή αν εκκρεμούν εκκρεμή προσύμφωνα ή διαλυτικές αιρέσεις προς διευθέτηση. Όπου έχει ήδη δηλωθεί εγγραφή αλλά είναι ελαττωματική, μπορεί, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, να υποβληθεί αίτηση διόρθωσης λόγω «προδήλου σφάλματος»• διαφορετικά, η διόρθωση είναι δυνατή μόνο μέσω δικαστικής αγωγής.
- Στο έντυπο της αίτησης πρέπει να επισυναφθούν αντίγραφα των τίτλων ιδιοκτησίας (π.χ. συμβολαιογραφικά συμβόλαια) και απόδειξη καταβολής του τέλους καταχώρισης.
- Όπου απαιτείται, πληρεξούσιο, εάν ο δικαιούχος δεν εμφανίζεται αυτοπροσώπως.
Κατά την υποβολή της αίτησης, πρέπει επίσης να προσκομιστεί αντίγραφο ταυτότητας και απόδειξη του αριθμού φορολογικού μητρώου του αιτούντος (για παράδειγμα, εκκαθαριστικό σημείωμα φόρου ή λογαριασμός ρεύματος).
Συνέπειες παρέλευσης της προθεσμίας καταχώρισης
Οι ιδιοκτήτες που παρέλειψαν να καταχωρίσουν τα δικαιώματά τους εντός της προθεσμίας δεν έχουν, κατά κανόνα, άλλη επιλογή από την άσκηση αγωγής αναγνώρισης κυριότητας ενώπιον του αρμόδιου πρωτοδικείου. Η δικαστική απόφαση καθιστά στη συνέχεια δυνατή την εκπρόθεσμη καταχώριση στο όνομα του πραγματικού ιδιοκτήτη.
Μόνο σε στενά καθορισμένες εξαιρετικές περιπτώσεις επιτρέπει το κτηματολογικό γραφείο την καταχώριση με απλή αίτηση, χωρίς προηγούμενη δικαστική διαδικασία — για παράδειγμα, όπου το όνομα του ιδιοκτήτη έχει ήδη καταγραφεί στο κτηματολόγιο στο πλαίσιο άλλων επίσημων διαδικασιών, όπου η απόδειξη κυριότητας δεν παρουσιάζει δυσκολία, ή σε σαφείς περιπτώσεις κληρονομικής διαδοχής. Το εύρος αυτών των απλουστευμένων διαδικασιών έχει διευρυνθεί τα τελευταία χρόνια.
Συχνές Ερωτήσεις
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ του παλαιού υποθηκοφυλακείου και του νέου Κτηματολογίου;
Το παλαιό σύστημα (υποθηκοφυλακείο) ήταν οργανωμένο κατά όνομα: έπρεπε να γνωρίζει κανείς ποιος ήταν ο ιδιοκτήτης για να εντοπίσει ένα ακίνητο. Το νέο Κτηματολόγιο είναι οργανωμένο κατά αντικείμενο (κατά αγροτεμάχιο). Κάθε οικόπεδο λαμβάνει μοναδικό αριθμό (ΚΑΕΚ), γεγονός που καθιστά την αναζήτηση βαρών και κυριότητας σημαντικά πιο ασφαλή και διαφανή.
Πόσο έχει προχωρήσει η σύσταση του εθνικού κτηματολογίου στην Ελλάδα;
Ενημέρωση για το 2026: σύμφωνα με το αρμόδιο υπουργείο, μέχρι το καλοκαίρι του 2026 είχαν καταγραφεί κτηματολογικά δεδομένα, με απόδοση μοναδικού αριθμού ΚΑΕΚ, για περίπου το 99% της ελληνικής επικράτειας. Σημαντικό ποσοστό των καταχωρισμένων δικαιωμάτων βρίσκεται ήδη σε πλήρως «λειτουργούσα» κτηματολογική κατάσταση• η εθνική κυβέρνηση έχει εξαγγείλει την πλήρη ολοκλήρωση του Κτηματολογίου ακόμη εντός του 2026. Παράλληλα, τα 392 ιστορικά υποθηκοφυλακεία μετατρέπονται σε 79 σύγχρονα κτηματολογικά γραφεία, και η ψηφιοποίηση περίπου 600 εκατομμυρίων σελίδων ιστορικών αρχείων έχει προχωρήσει σημαντικά.
Επειδή η κατάσταση εφαρμογής μεταβάλλεται διαρκώς, συνιστούμε τον έλεγχο της τρέχουσας κατάστασης για συγκεκριμένη περιοχή μέσω της επίσημης πύλης του ελληνικού κτηματολογίου (ktimatologio.gr) ή με τον τοπικό σας δικηγόρο.
Τι πρέπει να κάνω πριν καταχωρίσω το ακίνητό μου στο Κτηματολόγιο;
Καταρχάς πρέπει να ελεγχθούν οι νόμιμοι τίτλοι (συμβολαιογραφικά συμβόλαια): είναι ορθά καταχωρισμένοι στα παλαιά μητρώα; Υπάρχουν εκκρεμή προσύμφωνα ή διαλυτικές αιρέσεις; Μόνο μόλις το νομικό «ιστορικό» είναι καθαρό, μπορεί να προχωρήσει η καταχώριση, με τα ακόλουθα έγγραφα:
• Αντίγραφο του τίτλου κυριότητας (π.χ. συμβόλαιο αγοράς).
• Απόδειξη καταβολής του τέλους καταχώρισης.
• Ισχύον διαβατήριο και ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ).
Παρέλειψα την προθεσμία καταχώρισης – χάνεται τώρα η κυριότητά μου;
Όχι, αλλά η προσπάθεια για τη διόρθωση της κατάστασης είναι σημαντικά μεγαλύτερη. Μόλις παρέλθει η προθεσμία, το ακίνητο καταγράφεται συχνά ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Για τη διόρθωση αυτού, απαιτείται γενικά αγωγή αναγνώρισης κυριότητας ενώπιον του αρμόδιου πρωτοδικείου. Μόνο σε σαφείς περιπτώσεις (για παράδειγμα, σαφείς κληρονομικές διαδοχές) είναι δυνατή η εκ των υστέρων καταχώριση με απλή αίτηση.
Μπορώ να διορθώσω σφάλματα στο κτηματολόγιο και χωρίς προσφυγή στο δικαστήριο;
Ναι, στην περίπτωση των λεγόμενων «προδήλων σφαλμάτων» — όπως τυπογραφικά λάθη σε όνομα ή αντιμετάθεση ψηφίων σε αριθμό ταυτότητας — μπορεί να υποβληθεί απλή αίτηση διόρθωσης. Σε διαφορές σχετικά με όρια οικοπέδων ή ελλείποντες τίτλους, ωστόσο, παραμένει διαθέσιμη μόνο η δικαστική οδός.
Υπάρχει «καλόπιστη κτήση» ακινήτου στην Ελλάδα;
Όχι. Σε αντίθεση με τη Γερμανία, δεν υφίσταται καλόπιστη κτήση ακινήτων στην Ελλάδα. Εάν ο πωλητής δεν ήταν ο δικαιούχος ιδιοκτήτης, ο αγοραστής δεν αποκτά κυριότητα παρά το συμβολαιογραφικό συμβόλαιο και τη μεταγραφή. Πλήρης έλεγχος της αλυσίδας τίτλων είναι συνεπώς απαραίτητος.
Απολαμβάνουν οι εγγραφές στο κτηματολόγιο στην Ελλάδα «δημόσια πίστη»;
Όχι στο κλασικό σύστημα: τα παλαιά υποθηκοφυλακεία εξέταζαν γενικά μόνο την τυπική ορθότητα ενός εγγράφου, όχι την ουσιαστική του νομιμότητα. Μια καταχώριση δεν θεραπεύει, συνεπώς, άκυρη σύμβαση. Με το προχωρημένο πλέον Κτηματολόγιο, αυτό μεταβάλλεται ολοένα: μόλις παρέλθουν οι προθεσμίες ένστασης για μια περιοχή και οι εγγραφές καταστούν οριστικές, η ασφάλεια δικαίου του Κτηματολογίου πλησιάζει ολοένα περισσότερο το γερμανικό πρότυπο.
Γιατί ο δικηγόρος εξετάζει την κυριότητα 20 έως 30 έτη πίσω;
Επειδή πολλά ακίνητα έχουν μεταφερθεί μόλις πρόσφατα από το παλαιό σύστημα στο νέο κτηματολόγιο, πρέπει να διασφαλιστεί ότι ο πωλητής και οι προκάτοχοί του απέκτησαν εγκύρως την κυριότητα στο παρελθόν. Ο έλεγχος επί τουλάχιστον 20 έτη χρησιμεύει στον αποκλεισμό έκτακτης χρησικτησίας τρίτων, η οποία μπορεί να επέλθει αυτοδικαίως μετά από 20 έτη αδιάλειπτης νομής — ακόμη και όταν ο αρχικός τίτλος ήταν ελαττωματικός.
Τι ελέγχεται ακριβώς σε μια έρευνα;
Ο δικηγόρος ελέγχει — σήμερα κατά κύριο λόγο μέσω ασφαλών ψηφιακών πυλών, ενίοτε συμπληρωματικά με επιτόπια αναζήτηση στο αρχείο — τέσσερα μητρώα στο κλασικό σύστημα:
• Βιβλίο μεταγραφών: ποιος είναι καταχωρισμένος ως ιδιοκτήτης, και πώς εξελίχθηκε η αλυσίδα τίτλων;
• Βιβλίο υποθηκών: υπάρχουν βάρη ή υποθήκες επί του οικοπέδου;
• Βιβλίο κατασχέσεων: υπάρχουν κατασχέσεις από το κράτος ή από δανειστές;
• Βιβλίο διεκδικήσεων: υπάρχουν εκκρεμείς διαφορές τρίτων ως προς την κυριότητα;
Στο Κτηματολόγιο, οι αντίστοιχες πληροφορίες, αντιθέτως, συγκεντρώνονται και μπορούν να προβληθούν στο κτηματολογικό φύλλο.
Μπορώ να διενεργήσω την έρευνα ο ίδιος, ζητώντας πιστοποιητικό;
Αυτό αποθαρρύνεται ρητά. Τα επίσημα πιστοποιητικά παρέχουν γενικά μόνο σύντομη επισκόπηση• δεν συνεπάγονται νομικό έλεγχο των υποκείμενων συμβάσεων ή του ιστορικού προηγούμενων ιδιοκτητών. Επιπλέον, γενικά μόνο αδειοδοτημένοι δικηγόροι έχουν πλήρη πρόσβαση στα σχετικά ψηφιακά μητρώα. Για τον αποκλεισμό νομικών κινδύνων κατά την αγορά, η έρευνα θα πρέπει πάντοτε να διενεργείται από δικηγόρο έμπειρο στο δίκαιο ακινήτων.