Η ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα διακρίνεται, κατ' αρχήν, σε δύο κύριες κατηγορίες: εκτάσεις εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλης, και εκτάσεις εκτός σχεδίου πόλης (η περιοχή «εκτός σχεδίου» ή αγροτική περιοχή).
Εντός της κατηγορίας «εκτός σχεδίου», γίνεται περαιτέρω διάκριση μεταξύ απλών αγροτικών εκτάσεων — αναφερόμενων στη συνέχεια ως αγροτεμάχια — και εκτάσεων προερχόμενων από κρατικά προγράμματα διανομής γης (κληροτεμάχια).
Ορισμοί: σχέδιο πόλης, οικοδομησιμότητα, οικόπεδο
Τα κληροτεμάχια είναι ακίνητα που το ελληνικό κράτος παραχώρησε προς χρήση σε ακτήμονες γεωργούς, ή χορήγησε ως αποζημίωση σε εκτοπισθέντες, στο πλαίσιο μέτρων αγροτικής αποκατάστασης (αγροτικός κλήρος). Αυτό προέκυψε από την εγκατάσταση προσφύγων που εκτοπίστηκαν από την πατρίδα τους μετά τη Μικρασιατική Καταστροφή και την ελληνοτουρκική ανταλλαγή πληθυσμών από το 1922 και εξής. Τα εν λόγω κτήματα είναι γενικά μεγάλης έκτασης, και ο κατατεμαχισμός τους σε μικρότερα τμήματα δεν επιτρέπεται, κατά κανόνα, νομικά.
Τα αγροτεμάχια στην περιοχή εκτός σχεδίου είναι ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης που χρησιμοποιούνται για γεωργικούς σκοπούς και δεν προέρχονται από κρατική διανομή γης.
Τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης, ή εντός των ορίων οικισμού, αντιθέτως αποκαλούνται οικόπεδα. Ένα κτήμα χαρακτηρίζεται ως οικόπεδο εάν είναι κτισμένο, ή δεκτικό ανέγερσης κτίσματος, βάσει των εφαρμοστέων δημοσίου δικαίου διατάξεων. Κατά το ελληνικό δίκαιο, αυτό περιλαμβάνει επίσης περιοχές εντός οικισμού για τις οποίες δεν υφίσταται επίσημο σχέδιο πόλης — για παράδειγμα, εντός μη ρυθμισμένης οικιστικής ζώνης (εντός οικιστικής ζώνης) ή στην περιοχή εκτός σχεδίου (εκτός σχεδίου).
Δόμηση εκτός σχεδίου: επί του παρόντος υπό αναθεώρηση
Σε αντίθεση με πολλά άλλα νομικά συστήματα, η ανέγερση κτισμάτων εκτός σχεδίου πόλης επιτρέπεται, κατ’ αρχήν, στην Ελλάδα. Οι πολεοδομικοί κανονισμοί καθορίζουν τον εφαρμοστέο συντελεστή δόμησης και την επιτρεπόμενη δομημένη επιφάνεια σε συνάρτηση με την έκταση του οικοπέδου. Βάσει του κανόνα που ισχύει εδώ και δεκαετίες, η δόμηση εκτός σχεδίου επιτρέπεται μόνο εφόσον το αγροτεμάχιο έχει ελάχιστη έκταση 4.000 τ.μ. και πρόσοψη τουλάχιστον 25 μ. σε νομίμως αναγνωρισμένη δημόσια οδό. Για οικόπεδο 4.000 τ.μ., επιτρέπεται γενικά επιφάνεια κατοικίας έως 186 τ.μ. βάσει αυτού.
Για να είναι δομήσιμο στην Ελλάδα, ένα οικόπεδο πρέπει, κατ’ αρχήν, να είναι τόσο «άρτιο» όσο και «οικοδομήσιμο». Ένα οικόπεδο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο εφόσον το σχήμα του, καθώς και τα αισθητικά, κατασκευαστικά και οικονομικά χαρακτηριστικά του, επιτρέπουν την επαρκή αξιοποίησή του, και εφόσον καμία πολεοδομική ή άλλη εφαρμοστέα διάταξη δεν εμποδίζει την ανέγερση κτίσματος σε αυτό. Μόνο όπου συντρέχουν ταυτοχρόνως και τα δύο αυτά χαρακτηριστικά μπορεί να προχωρήσει η ανέγερση. Η εκτίμηση αυτή διενεργείται από τοπογράφο (γεωμέτρη) ή πολιτικό μηχανικό και επιβεβαιώνεται με τη σφραγίδα του επί του τοπογραφικού διαγράμματος.
Σημαντική τρέχουσα επισήμανση: το νομοθετικό πλαίσιο που διέπει τη δόμηση εκτός σχεδίου βρίσκεται επί του παρόντος σε φάση θεμελιώδους μεταρρύθμισης. Το ελληνικό Υπουργείο Περιβάλλοντος επεξεργάζεται προεδρικό διάταγμα με σκοπό τον καθορισμό ενιαίων κριτηρίων για την πολεοδομική αναγνώριση της πρόσβασης σε δρόμους στην περιοχή εκτός σχεδίου — επί του παρόντος, πολλοί αγροτικοί δρόμοι δεν είναι επισήμως χαρτογραφημένοι ως «δημόσιοι δρόμοι» υπό τη νομική έννοια, παρότι χρησιμοποιούνται εν τοις πράγμασι. Πρόσφατη απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 989/2026) έχει περαιτέρω αυστηροποιήσει και αποσαφηνίσει τις προϋποθέσεις για την εν λόγω πρόσβαση σε δρόμο. Μέχρι την οριστική εφαρμογή της μεταρρύθμισης — που έχει εξαγγελθεί για κάποιο διάστημα εντός του 2026 — είναι απαραίτητο, πριν από κάθε οικοδομικό έργο στην περιοχή εκτός σχεδίου, να επαληθεύεται από εξειδικευμένο δικηγόρο αν η συγκεκριμένη οδός πρόσβασης είναι νομίμως αναγνωρισμένη• διαφορετικά, το οικόπεδο κινδυνεύει να χάσει τον χαρακτήρα του ως οικοδομήσιμου.