Golden Visa Ελλάδα: Άδεια Διαμονής μέσω Επένδυσης σε Ακίνητα

Το ελληνικό «Golden Visa» είναι άδεια διαμονής που χορηγεί το ελληνικό κράτος σε υπηκόους τρίτων χωρών (πολίτες εκτός ΕΕ/ΕΟΧ), υπό την προϋπόθεση ότι πραγματοποιούν επιλέξιμη επένδυση στη χώρα — στη μεγάλη πλειονότητα των περιπτώσεων, μέσω απόκτησης ακινήτου. Από την έναρξη του προγράμματος το 2013, επίσημα στοιχεία δείχνουν ότι έχουν ήδη εκδοθεί σχεδόν 90.000 άδειες διαμονής σε επενδυτές και τα μέλη της οικογένειάς τους (συνυπολογιζόμενων πρώτων εκδόσεων και ανανεώσεων)• μόνο κατά το διάστημα από τον Μάρτιο του 2025 έως τον Μάρτιο του 2026, ελήφθησαν περισσότερες από 7.300 νέες αιτήσεις επενδυτών. Το πρόγραμμα παραμένει συνεπώς ένα από τα πλέον ευρέως χρησιμοποιούμενα προγράμματα άδειας διαμονής επενδυτών στην Ευρώπη. Η παρακάτω επισκόπηση παρουσιάζει τη νομική βάση, τα ισχύοντα ελάχιστα ποσά επένδυσης, τις προϋποθέσεις, τη διαδικασία, και σημαντικές πρόσφατες εξελίξεις του ελληνικού προγράμματος Golden Visa.

Νομική βάση και εξέλιξη του προγράμματος

Νομική βάση για το Golden Visa αποτελεί η ελληνική νομοθεσία περί επενδυτών/μετανάστευσης, αρχικά ο Ν. 4251/2014 (Κώδικας Μετανάστευσης). Το ίδιο το πρόγραμμα υφίσταται από το 2013 και αρχικά προέβλεπε ενιαίο ελάχιστο ποσό επένδυσης 250.000 € για αγορά ακινήτου. Τα τελευταία χρόνια, το νομικό πλαίσιο έχει μεταρρυθμιστεί επανειλημμένως, και σε ορισμένα σημεία θεμελιωδώς — πιο πρόσφατα με τον Ν. 5038/2023 και, ιδίως, με τον Ν. 5100/2024, σε ισχύ από την 1η Σεπτεμβρίου 2024, ο οποίος εισήγαγε το σήμερα ισχύον σύστημα περιφερειακά διαβαθμισμένων επενδυτικών ορίων, μαζί με πρόσθετες ποιοτικές απαιτήσεις, όπως ελάχιστο εμβαδόν κατοικίας. Δεδομένης της συχνότητας των μεταρρυθμίσεων τα τελευταία χρόνια, συνιστάται ο έλεγχος των εφαρμοστέων κατά περίπτωση απαιτήσεων πριν από κάθε επενδυτική απόφαση.

Ποιος δικαιούται το Golden Visa;

Δικαιούχοι είναι ενήλικοι υπήκοοι τρίτων χωρών οι οποίοι πραγματοποιούν, ή έχουν ήδη πραγματοποιήσει, επιλέξιμη επένδυση στην Ελλάδα, οι οποίοι μπορούν να αποδείξουν πλήρως την προέλευση των χρησιμοποιούμενων κεφαλαίων, και οι οποίοι δεν έχουν ποινικό μητρώο που θα απέκλειε τη χορήγηση της άδειας. Πολίτες ΕΕ και ΕΟΧ δεν χρειάζονται το Golden Visa, καθώς ήδη απολαμβάνουν ελευθερία εγκατάστασης στην Ελλάδα. Το θέμα μπορεί, ωστόσο, να τους αφορά, για παράδειγμα όπου συμβουλεύουν, ή επιθυμούν να εμπλέξουν σε συναλλαγή ακινήτων, επιχειρηματικούς εταίρους, επενδυτές, ή μέλη οικογένειας από τρίτες χώρες.

Οι επενδυτικές οδοί με μια ματιά

Ο νόμος αναγνωρίζει διάφορες μορφές επιλέξιμης επένδυσης. Στην πράξη, η αγορά ακινήτου κυριαρχεί κατά πολύ• άλλες επιλογές περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων:

• σύμβαση μίσθωσης ή χρονομεριστικής μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον δέκα ετών για δωμάτιο ξενοδοχείου ή επιπλωμένο διαμέρισμα σε τουριστική εγκατάσταση,
• κεφαλαιακές συμμετοχές σε ελληνικές εταιρείες, επενδυτικά κεφάλαια, ή εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία (ΑΕΕΑΠ),
• προθεσμιακές καταθέσεις σε ελληνικά πιστωτικά ιδρύματα,
• αγορά ελληνικών κρατικών ομολόγων.

Χωριστά, σε ορισμένες περιπτώσεις υψηλότερα, όρια και πρόσθετες απαιτήσεις ισχύουν για τις εναλλακτικές αυτές. Επειδή η αγορά ακινήτου αποτελεί την πρακτικά σημαντικότερη οδό, η ανάλυση που ακολουθεί επικεντρώνεται σε αυτήν.

Ελάχιστα ποσά επένδυσης για απόκτηση ακινήτου (τρέχουσα κατάσταση)

Από την έναρξη ισχύος του Ν. 5100/2024, εφαρμόζεται διβάθμιο σύστημα περιφερειακών ορίων, με μειωμένη ειδική κατηγορία:

• 800.000 € σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως η περιφέρεια Αττικής (Αθήνα), η Θεσσαλονίκη, και νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων (π.χ. Μύκονος, Σαντορίνη, Κρήτη).
• 400.000 € σε όλες τις υπόλοιπες, λιγότερο πυκνοκατοικημένες περιοχές της χώρας.
• 250.000 € (ανεξαρτήτως περιοχής) για τη μετατροπή εμπορικού ακινήτου σε οικιστικό, ή για την πλήρη αποκατάσταση διατηρητέου κτιρίου.

Επιπλέον, από τη μεταρρύθμιση του 2024 ισχύουν οι ακόλουθες απαιτήσεις:

• Ενιαίο ακίνητο: στις Ζώνες Α και Β, το ελάχιστο ποσό επένδυσης πρέπει να καλύπτεται από ενιαία μονάδα ακινήτου• ο συνδυασμός περισσότερων μικρότερων ακινήτων, παλαιότερα σύνηθες, δεν επιτρέπεται πλέον εδώ.
• Ελάχιστο εμβαδόν κατοικίας: για δομημένα ακίνητα, ή οικόπεδα με ήδη χορηγημένη άδεια δόμησης, απαιτείται επιφάνεια κατοικίας ή χρήσης τουλάχιστον 120 τ.μ.• η απαίτηση αυτή δεν εφαρμόζεται σε μη δομημένα οικόπεδα χωρίς υποχρέωση δόμησης.
• Ποσοστά συγκυριότητας: όπου αποκτάται μόνο αδιαίρετο ποσοστό συγκυριότητας, η αξία μόνο του ποσοστού αυτού πρέπει να ανέρχεται στο όριο των 800.000 €.
• Ειδική κατηγορία: για την κατηγορία των 250.000 €, η μετατροπή ή αποκατάσταση πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πλήρως πριν από την υποβολή της αίτησης Golden Visa.
• Εναλλακτική μίσθωσης: η δεκαετής μίσθωση ξενοδοχείου ή χρονομεριστικής μίσθωσης υπόκειται στα ίδια όρια (400.000 € ή 800.000 €, ανάλογα με τη ζώνη).
• Κληρονομιά και δωρεά: η απόκτηση ακινήτου άνω του σχετικού ορίου μέσω κληρονομιάς ή δωρεάς μπορεί, κατ’ αρχήν, επίσης να είναι επιλέξιμη για το Golden Visa.

Σημαντική επισήμανση: η ακριβής κατάταξη μεμονωμένων δήμων στη Ζώνη Α ή στη Ζώνη Β, καθώς και τυχόν περαιτέρω ειδικοί κανόνες, καθορίζονται με υπουργικές αποφάσεις και ενδέχεται να αναπροσαρμόζονται. Πριν από κάθε επενδυτική απόφαση, θα πρέπει να επαληθεύεται η τρέχουσα ισχύουσα κατάταξη για τη συγκεκριμένη τοποθεσία — ιδανικά από δικηγόρο αδειοδοτημένο στην Ελλάδα.

Ποιος περιλαμβάνεται στην αίτηση; – Μέλη οικογένειας

Βασικό πλεονέκτημα του ελληνικού προγράμματος είναι η συμπερίληψη της στενής οικογένειας στην ίδια αίτηση, χωρίς να απαιτείται πρόσθετη επένδυση. Αυτό καλύπτει γενικά:

• τον/τη σύζυγο ή τον καταχωρισμένο σύντροφο συμβίωσης,
• άγαμα, εξαρτώμενα τέκνα γενικά έως την ηλικία των 21 ετών, συμπεριλαμβανομένων προγονών υπό ορισμένες προϋποθέσεις,
• υπό ορισμένες προϋποθέσεις, επίσης τους εξαρτώμενους γονείς αμφοτέρων των συζύγων.

Η γενναιόδωρη αυτή ρύθμιση καθιστά το Golden Visa ιδιαίτερα ελκυστικό για οικογένειες που αναζητούν κοινή άδεια διαμονής εντός της ΕΕ.

Δικαιώματα και όρια της άδειας διαμονής

Το Golden Visa επιτρέπει:

• ταξίδια χωρίς βίζα εντός του χώρου Σένγκεν έως 90 ημέρες ανά περίοδο 180 ημερών,
• δικαίωμα διαμονής στην Ελλάδα χωρίς απαίτηση ελάχιστης παραμονής — βασική διαφορά από τα κλασικά προγράμματα άδειας διαμονής επενδυτών,
• πρόσβαση στο ελληνικό σύστημα υγείας και εκπαίδευσης για τον κάτοχο και την οικογένειά του,
• απεριόριστη ανανέωση, υπό την προϋπόθεση διατήρησης της επένδυσης.

Αντιθέτως, δεν επιτρέπει:

• αυτόματο δικαίωμα εργασίας στην Ελλάδα — για τον σκοπό αυτό απαιτούνται χωριστές άδειες,
• αυτόματη πολιτογράφηση: η οδός προς την ελληνική ιθαγένεια είναι χωριστή, σημαντικά πιο απαιτητική διαδικασία με δικές της προϋποθέσεις, συμπεριλαμβανομένης της πραγματικής διαμονής, γλωσσικών δεξιοτήτων, και απόδειξης ενσωμάτωσης,
• κανένα γενικό δικαίωμα διαμονής στην υπόλοιπη ΕΕ πέραν του κανόνα 90/180 ημερών.

Η διαδικασία: από την επενδυτική απόφαση έως την άδεια διαμονής

1. Νομικός και φορολογικός έλεγχος δέουσας επιμέλειας: η αλυσίδα τίτλων, τυχόν βάρη, η κτηματολογική κατάσταση, και η πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου, μαζί με στοχευμένο έλεγχο της επιλεξιμότητάς του για το Golden Visa, ιδίως ως προς την κατάταξη σε ζώνη και την απαίτηση εμβαδού.

2. Αίτηση για ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ) και άνοιγμα ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού, μέσω του οποίου διεκπεραιώνονται το τίμημα αγοράς και η απόδειξη επένδυσης.

3. Προαιρετικά: χορήγηση πληρεξουσίου σε δικηγόρο αδειοδοτημένο στην Ελλάδα, ώστε η αγορά, η αίτηση, και οι διατυπώσεις να μπορούν να διεκπεραιωθούν χωρίς τη διαρκή παρουσία του αιτούντος επιτόπου.

4. Συμβολαιογραφική κατάρτιση του συμβολαίου αγοράς και επακόλουθη μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο.

5. Υποβολή της αίτησης Golden Visa στην αρμόδια υπηρεσία μετανάστευσης, συμπεριλαμβανομένων αποδείξεων επένδυσης, ασφάλισης υγείας, λευκού ποινικού μητρώου, και βιομετρικών δεδομένων• μετά την υποβολή, εκδίδεται αρχικά προσωρινή βεβαίωση, η οποία διασφαλίζει τη νόμιμη διαμονή κατά τη διάρκεια της επεξεργασίας της αίτησης.

6. Απόφαση και έκδοση της κάρτας διαμονής, στην πράξη γενικά εντός λίγων μηνών από τη λήψη βιομετρικών δεδομένων.

Περίοδος ισχύος και ανανέωση

Το Golden Visa χορηγείται αρχικά για πέντε έτη και μπορεί να ανανεώνεται απεριόριστες φορές, υπό την προϋπόθεση διατήρησης της επένδυσης — μία από τις μακρύτερες αρχικές περιόδους ισχύος μεταξύ των ευρωπαϊκών προγραμμάτων άδειας διαμονής επενδυτών. Προετοιμάζεται επίσης νομοθετική μεταρρύθμιση για το 2026, βάσει της οποίας η πενταετής περίοδος ισχύος θα υπολογίζεται στο μέλλον όχι από την ημερομηνία υποβολής της αίτησης, αλλά μόνο από την πραγματική έκδοση της κάρτας διαμονής — σημείο πρακτικής σημασίας, δεδομένου ότι η επεξεργασία διαρκεί συχνά αρκετούς μήνες. Η τρέχουσα κατάσταση εφαρμογής της μεταρρύθμισης αυτής θα πρέπει να ελέγχεται κατά περίπτωση.

Περαιτέρω έξοδα πέραν του ποσού επένδυσης

Πέραν του ίδιου του ποσού επένδυσης, θα πρέπει τακτικά να προϋπολογίζονται τα εξής:

• τα συνήθη παρεπόμενα έξοδα αγοράς (φόρος μεταβίβασης ακινήτων ή ΦΠΑ, συμβολαιογράφος, δικηγόρος, μεταγραφή στο κτηματολόγιο ή υποθηκοφυλακείο),
• επίσημα τέλη επεξεργασίας της αίτησης Golden Visa, κλιμακούμενα ανά κύριο αιτούντα και συνοδεύοντα μέλη οικογένειας, καθώς και τέλος για την ηλεκτρονική κάρτα διαμονής,
• έξοδα επικυρωμένων μεταφράσεων και επισημειώσεων (apostille) αλλοδαπών εγγράφων,
• όπου εφαρμόζεται, αμοιβές νομικής υποστήριξης καθ’ όλη τη διάρκεια της διαδικασίας.

Πρόσφατες εξελίξεις: βραχυχρόνια μίσθωση και μεταρρύθμιση της αγοράς κατοικίας

Στο πλαίσιο της πιεσμένης ελληνικής αγοράς κατοικίας, ο νομοθέτης προετοιμάζει περαιτέρω μεταρρύθμιση για το 2026, η οποία θα περιορίσει τη βραχυχρόνια μίσθωση μέσω πλατφορμών όπως το Airbnb σε ορισμένες αστικές περιοχές υψηλής ζήτησης — επηρεάζοντας, μεταξύ άλλων, τμήματα της Αθήνας και, με προγραμματισμένη έναρξη ισχύος από την 1η Ιουλίου 2026, τη Θεσσαλονίκη. Για επενδυτές που επιθυμούν να χρησιμοποιήσουν ακίνητο αποκτηθέν μέσω του Golden Visa για βραχυχρόνια μίσθωση, αυτό μπορεί, ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου, να συνεπάγεται πρόσθετες απαιτήσεις καταχώρισης και χρήσης. Επειδή οι κανόνες αυτοί διαφέρουν ανά περιοχή και εξακολουθούν επί του παρόντος να εξελίσσονται, η σκοπούμενη χρήση του ακινήτου θα πρέπει να ελέγχεται νομικά πριν από την αγορά.

Συνήθεις πρακτικές παγίδες

• Ασαφής τίτλος: εκκρεμής κληρονομική διαδοχή ή απουσία κτηματολογικής εγγραφής μπορεί να καθυστερήσει σημαντικά τη διαδικασία.
• Ελλιπής απόδειξη προέλευσης κεφαλαίων: οι ελληνικές τράπεζες και αρχές απαιτούν αναλυτική απόδειξη της προέλευσης του ποσού επένδυσης στο πλαίσιο ελέγχων κατά της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες.
• Σύγχυση καθαρού και μικτού τιμήματος αγοράς: αυτό που έχει σημασία είναι η αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο αγοράς, όχι το συνολικό κόστος συμπεριλαμβανομένων παρεπόμενων εξόδων.
• Ξεπερασμένα όρια: δεδομένων των επανειλημμένων μεταρρυθμίσεων των τελευταίων ετών, οι υποψήφιοι αιτούντες δεν θα πρέπει να βασίζονται σε παλαιότερες δημοσιεύσεις.
• Περισσότερα μικρότερα ακίνητα αντί ενιαίου ακινήτου: η ρύθμιση αυτή δεν επιτρέπεται πλέον στις Ζώνες Α και Β από το 2024.
• Αυθαίρετες κατασκευές ή ανεπαρκές ελάχιστο εμβαδόν: αμφότερα μπορούν να θέσουν σε κίνδυνο την επιλεξιμότητα ενός ακινήτου για το Golden Visa, ανεξαρτήτως του τιμήματος αγοράς του.

Συμπέρασμα

Το ελληνικό Golden Visa παραμένει ένα από τα πλέον προσιτά και φιλικά προς την οικογένεια προγράμματα άδειας διαμονής επενδυτών της Ευρώπης — όχι στο ελάχιστο λόγω της απουσίας απαίτησης ελάχιστης παραμονής και της γενναιόδωρης συμπερίληψης της στενής οικογένειας. Ταυτόχρονα, το νομικό πλαίσιο είναι πολύπλοκο και υπόκειται σε διαρκή προσαρμογή, από τα επενδυτικά όρια έως τις απαιτήσεις εμβαδού και ζώνης και, πιο πρόσφατα, τις εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ορθή, επικαιροποιημένη νομική υποστήριξη πριν και καθ’ όλη τη διάρκεια της επενδυτικής διαδικασίας είναι συνεπώς απαραίτητη.

Η εξειδίκευση της KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες

Η KPAG Κοσμίδης & Συνεργάτες, γραφείο εξειδικευμένο στο διεθνές δίκαιο που σχετίζεται με την Ελλάδα – συμπεριλαμβανομένου του γερμανοελληνικού δικαίου – υποστηρίζει επί σειρά ετών πελάτες σε συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα — από τον νομικό και φορολογικό έλεγχο δέουσας επιμέλειας, μέσω της σύνταξης συμβάσεων και της συμβολαιογραφικής ολοκλήρωσης, έως την καταχώριση στο κτηματολόγιο ή στο υποθηκοφυλακείο. Σε αυτή τη βάση, το γραφείο χειρίζεται τακτικά διαδικασίες Golden Visa σε όλο το εύρος τους: από την επιλογή ακινήτου κατάλληλου για το πρόγραμμα, μέσω της διάρθρωσης της αίτησης για ολόκληρη την οικογένεια, έως την επικοινωνία με τις αρμόδιες ελληνικές αρχές. Οι πελάτες επωφελούνται από δίγλωσση συμβουλή από ενιαία πηγή, καθώς και από την εμπειρία του γραφείου σε συναφείς τομείς του δικαίου ακινήτων, όπως κληρονομικά ζητήματα σχετικά με ελληνικά ακίνητα, τη φορολογική διάρθρωση αποκτήσεων ακινήτων, ή επενδύσεις σε ανανεώσιμες πηγές ενέργειας.

Σχεδιάζετε επένδυση σε ελληνικό ακίνητο, ή ενδιαφέρεστε για το Golden Visa;

Επικοινωνήστε με το γραφείο μας για εξατομικευμένη συμβουλή. Εξετάζουμε τη σχεδιαζόμενη επένδυσή σας, σας υποστηρίζουμε καθ’ όλη τη διαδικασία απόκτησης και αίτησης, και διασφαλίζουμε ότι το έργο σας πληροί τις τρέχουσες ισχύουσες νομικές απαιτήσεις.

Νομική επισήμανση: το περιεχόμενο της παρούσας σελίδας έχει συνταχθεί με τη μεγαλύτερη δυνατή επιμέλεια και προορίζεται αποκλειστικά για γενική ενημέρωση. Δεν συνιστά νομική συμβουλή και δεν υποκαθιστά εξατομικευμένη νομική συμβουλή σε συγκεκριμένη περίπτωση. Οι νόμιμοι κανόνες, τα όρια, οι προθεσμίες, και οι επίσημες απαιτήσεις μπορούν να μεταβληθούν ανά πάσα στιγμή — όπως καταδεικνύει η εξέλιξη του προγράμματος Golden Visa τα τελευταία χρόνια. Για δεσμευτική αξιολόγηση της προσωπικής σας κατάστασης, συνιστούμε εξατομικευμένη συμβουλή από δικηγόρο εξειδικευμένο στο διεθνές δίκαιο που σχετίζεται με την Ελλάδα.