Για τη συμβολαιογραφική κατάρτιση συμβολαίου αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα, τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής πρέπει να προσκομίσουν σειρά εγγράφων και πιστοποιητικών
Η παρακάτω επισκόπηση συνοψίζει τα σημαντικότερα έγγραφα που απαιτούνται τακτικά στην πράξη.
Έγγραφα από τον πωλητή
- Ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ)
- Βεβαίωση από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ότι, όπου το ακίνητο αποκτήθηκε με δωρεά ή κληρονομιά, έχει καταβληθεί ο αντίστοιχος φόρος κληρονομιάς ή δωρεάς
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, δηλαδή απόδειξη ότι έχει καταβληθεί ο φόρος ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) για την τελευταία πενταετία πριν από την πώληση
- Βεβαίωση τυχόν εισοδήματος προερχόμενου από το ακίνητο (για παράδειγμα, εισόδημα από μίσθωση), ή αντίστοιχη αρνητική βεβαίωση ή ένορκη δήλωση ότι δεν προέκυψε εισόδημα κατά τα τελευταία δύο έτη
- Φορολογική ενημερότητα από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. που βεβαιώνει ότι δεν υφίστανται φορολογικές οφειλές
- Πιστοποιητικό μεταγραφής
- Κτηματογραφικό απόσπασμα
- Τοπογραφικά διαγράμματα και διαγράμματα κάλυψης του ακινήτου
- Άδεια δόμησης, όπου το ακίνητο είναι κτισμένο και το κτίσμα δεν ανεγέρθηκε πριν από το 1983. Για κτίσματα ανεγερθέντα πριν από το 1983, πρέπει αντ’ αυτής να προσκομιστεί αντίστοιχη ένορκη δήλωση
- Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
- Βεβαίωση μηχανικού βάσει του Ν. 4495/2017 ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, ή ότι τυχόν τέτοιες κατασκευές έχουν τακτοποιηθεί και έχουν καταβληθεί τα αντίστοιχα πρόστιμα
- Ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου
- Περαιτέρω ένορκες δηλώσεις, ανάλογα με τη συγκεκριμένη περίπτωση
- Όπου απαιτείται, ασφαλιστική ενημερότητα που βεβαιώνει ότι έχουν καταβληθεί όλες οι ασφαλιστικές εισφορές. Αυτή απαιτείται ιδίως από μετόχους εταιρειών ή επιχειρηματίες που απασχολούν προσωπικό• για ιδιώτες ή δημοσίους υπαλλήλους δεν απαιτείται γενικά
Έγγραφα από τον αγοραστή
- Ελληνικός αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ)
- Ισχύον διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας
- Βεβαίωση από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. ότι έχει καταβληθεί ο οφειλόμενος φόρος μεταβίβασης ακινήτων
Επειδή ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να καταρτίσει το συμβόλαιο αγοράς πριν διατεθούν όλα τα απαιτούμενα πιστοποιητικά, συνιστάται η έγκαιρη προετοιμασία της συγκέντρωσης εγγράφων με νομική υποστήριξη, ώστε να αποφευχθούν καθυστερήσεις στην κατάρτιση της σύμβασης.
Συχνές Ερωτήσεις
Ποια έγγραφα πρέπει να προσκομίσει ο πωλητής;
Στην Ελλάδα, το κύριο βάρος τεκμηρίωσης φέρει ο πωλητής, προκειμένου να αποδείξει τη νομιμότητα και την απαλλαγή από βάρη του ακινήτου. Σε αυτά περιλαμβάνονται:
Φορολογικά αποδεικτικά στοιχεία
• Εγχώριος αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ): υποχρεωτικός για την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
• Φορολογική ενημερότητα: βεβαιώνει ότι δεν υφίστανται ληξιπρόθεσμες φορολογικές οφειλές.
• Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: απόδειξη ότι έχει καταβληθεί πλήρως ο φόρος ακινήτων για την προηγούμενη πενταετία.
• Πιστοποιητικό φόρου δωρεάς/κληρονομιάς: όπου το ακίνητο αποκτήθηκε με δωρεά ή κληρονομιά, απόδειξη καταβολής του αντίστοιχου φόρου.
• Βεβαίωση εισοδήματος: απόδειξη εισοδήματος από μίσθωση για την προηγούμενη διετία, ή αντίστοιχη αρνητική βεβαίωση/ένορκη δήλωση.
Τεχνικά και πολεοδομικά έγγραφα
• Βεβαίωση μηχανικού (Ν. 4495/2017, στην εκάστοτε ισχύουσα, επανειλημμένως τροποποιημένη μορφή του): βεβαιώνει ότι δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές, ή ότι αυτές έχουν ήδη τακτοποιηθεί.
• Ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου: ο ψηφιακός φάκελος του ακινήτου, πλέον υποχρεωτικός σχεδόν για κάθε πώληση.
• Τοπογραφικά διαγράμματα: επικαιροποιημένα διαγράμματα κάλυψης του ακινήτου.
• Άδεια δόμησης: απαιτείται για όλα τα κτίσματα από το 1983 και εντεύθεν• για παλαιότερα κτίσματα, ένορκη δήλωση αρκεί συχνά.
• Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης: τεκμηρίωση της ενεργειακής ποιότητας του κτιρίου.
Νομικά αποδεικτικά στοιχεία
• Αποσπάσματα κτηματολογίου/υποθηκοφυλακείου: επικαιροποιημένα αποσπάσματα (πιστοποιητικό μεταγραφής και κτηματογραφικό διάγραμμα).
• Ασφαλιστική ενημερότητα: απαιτείται μόνο όπου ο πωλητής είναι επιχειρηματίας ή απασχολεί προσωπικό.
Ποια έγγραφα πρέπει να προσκομίσει ο αγοραστής;
Το βάρος τεκμηρίωσης του αγοραστή είναι, συγκριτικά, σημαντικά ελαφρύτερο, παραμένει όμως απαραίτητο για το νομικό κύρος της συναλλαγής:
• Εγχώριος αριθμός φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ): κανένα συμβόλαιο αγοράς δεν μπορεί να υπογραφεί χωρίς ελληνικό ΑΦΜ.
• Ισχύον διαβατήριο ή δελτίο ταυτότητας: για την ταυτοποίηση κατά την κατάρτιση.
• Απόδειξη καταβολής του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: ο φόρος μεταβίβασης πρέπει να έχει καταβληθεί στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν από τη συμβολαιογραφική συνάντηση• το αντίστοιχο πιστοποιητικό πρέπει να διατίθεται στον συμβολαιογράφο.
Γιατί είναι τόσο σημαντικά αυτά τα έγγραφα;
Στην Ελλάδα, ο συμβολαιογράφος ελέγχει πολύ αυστηρά την πληρότητα των εγγράφων αυτών. Εάν λείπει έστω ένα από τα τεχνικά πιστοποιητικά (για παράδειγμα, η βεβαίωση μηχανικού ή η ταυτότητα ακινήτου), η σύμβαση είναι ανιάτως άκυρη. Επειδή δεν υφίσταται καλόπιστη κτήση (βλ. τις συχνές ερωτήσεις μας για τις γενικές αρχές του ελληνικού δικαίου ακινήτων), τα έγγραφα αυτά εξυπηρετούν πρωτίστως την προστασία του αγοραστή έναντι κρυφών κατασκευαστικών ελαττωμάτων ή νομικών βαρών.