Δίκαιο Ακινήτων

Οι οικονομικές εξελίξεις των τελευταίων ετών οδήγησαν σε εκτεταμένες μεταρρυθμίσεις, ιδίως στο φορολογικό δίκαιο ακινήτων και στην ψηφιοποίηση των υπηρεσιών. Σημαντικές διαδικαστικές καινοτομίες περιλαμβάνουν την πανελλαδική, πλέον σχεδόν ολοκληρωμένη, καθιέρωση του νέου Κτηματολογίου, καθώς και αυστηρές νόμιμες προϋποθέσεις για τη νομιμοποίηση τυχόν αυθαίρετων κατασκευών. Χάρη στην πλέον υποχρεωτική «Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου», που εκδίδεται από τον μηχανικό, οι συναλλαγές ακινήτων έχουν σήμερα καταστεί σημαντικά ασφαλέστερες και πιο διαφανείς.

Λόγω της έλλειψης εξοικείωσης με τις ιδιαιτερότητες του ελληνικού δικαίου και τις τοπικές γραφειοκρατικές διαδικασίες, οι ξένοι επενδυτές μπορεί γρήγορα να αντιμετωπίσουν νομική ανασφάλεια. Η ανάθεση σε εξειδικευμένους συνεργάτες όπως δικηγόρους, φοροτεχνικούς, αρχιτέκτονες και πολιτικούς μηχανικούς είναι, συνεπώς, απαραίτητη για τη διασφάλιση μιας νομικά ασφαλούς συναλλαγής. Αυτοί συνδράμουν ενεργά στον έλεγχο δέουσας επιμέλειας του ακινήτου, στη σύνταξη συμβάσεων, στην απόκτηση αδειών, καθώς και σε ζητήματα χρηματοδότησης και φορολογίας.

Όχι. Οι γενικές επισκοπήσεις χρησιμεύουν απλώς ως αρχικός προσανατολισμός και για τη διευκόλυνση της διαδικασίας• δεν είναι νομικά δεσμευτικές. Δεδομένου ότι κάθε αγορά ακινήτου έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες, τα πραγματικά περιστατικά πρέπει πάντοτε να εξετάζονται χωριστά από ειδικούς για τη συγκεκριμένη περίπτωση.

Το ελληνικό δίκαιο διακρίνει βασικά μεταξύ δύο κατηγοριών:

• Εντός σχεδίου: περιοχές εντός του σχεδιασμένου δομημένου τμήματος πόλεων ή χωριών.
• Εκτός σχεδίου: περιοχές εκτός δομημένου τμήματος, οι οποίες διακρίνονται περαιτέρω σε:
• Απλά αγροτεμάχια: γενικά οικόπεδα που χρησιμοποιούνται για γεωργικούς σκοπούς.
• Κληροτεμάχια από κρατική αναδασμό/διανομή γης: εκτάσεις που παραχωρήθηκαν ιστορικά από το κράτος (π.χ. σε πρόσφυγες που εκτοπίστηκαν από την πατρίδα τους μετά το 1922).

Ένα ακίνητο εντός του σχεδιασμένου δομημένου τμήματος ή εντός οικισμού χαρακτηρίζεται ως οικόπεδο και μπορεί να δομηθεί σύμφωνα με τους κανόνες δημοσίου δικαίου. Αντιθέτως, η γη εκτός δομημένου τμήματος αποτελεί αγροτεμάχιο. Ιδιαίτερο χαρακτηριστικό των ιστορικών κληροτεμαχίων είναι ότι, κατά κανόνα, έχουν μεγάλη έκταση και, βάσει νόμου, δεν επιτρέπεται να κατατμηθούν σε μικρότερα τεμάχια.

Σε αντίθεση με πολλές χώρες, η δόμηση εκτός δομημένου τμήματος επιτρέπεται, κατ' αρχήν, υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Οι κανόνες που διέπουν τον συντελεστή δόμησης και την επιτρεπόμενη δομημένη επιφάνεια (π.χ. έως 186 τ.μ. επιφάνειας κατοικίας για βασικό οικόπεδο 4.000 τ.μ.) εξαρτώνται από το είδος χρήσης.

Πρέπει να τηρούνται οι ακόλουθοι ειδικοί κανόνες και προθεσμίες:

• Οικόπεδα κάτω των 4.000 τ.μ.: το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ. καθιερώθηκε, κατ' αρχήν, ως προϋπόθεση τον Δεκέμβριο του 2022. Έκτοτε, μικρότερα οικόπεδα μπορούν να δομηθούν μόνο βάσει μεταβατικών διατάξεων. Αιτήσεις για οικοδομική άδεια, προέγκριση ή βεβαίωση δομησιμότητας μπορούν προς τούτο να υποβληθούν επί του παρόντος έως τις 30 Ιουνίου 2027.
• Εξαιρέσεις κάτω των 4.000 τ.μ.:
• Οικόπεδα με πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή ή δημοτική οδό προγενέστερη του 1978 (ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ., με πρόσωπο 25 μ. και βάθος 40 μ.).
• Οικόπεδα εντός ορίων οικισμών προγενέστερων του 1977 (ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ.).
• Οικόπεδα των οποίων η έκταση μειώθηκε λόγω απαλλοτρίωσης ή διάνοιξης οδού.
• Οικόπεδα άνω των 4.000 τ.μ.: το νομικό καθεστώς παραμένει, ουσιαστικά, αμετάβλητο («παγωμένο») από τον Μάρτιο του 2023, καθώς το προεδρικό διάταγμα που απαιτείται για την επαναρρύθμιση των όρων δόμησης εκτός σχεδίου εκκρεμεί ακόμη. Τα οικόπεδα που προκύπτουν από αναδασμό γης, καθώς και τα οικόπεδα για τουριστικές εγκαταστάσεις, εξακολουθούν να απαιτούν τουλάχιστον 4.000 τ.μ.
• Πρόσβαση σε δρόμο: σύμφωνα με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, απαιτείται επιπλέον νομίμως αναγνωρισμένο δικαίωμα διόδου ή πρόσβασης σε δημόσιο δρόμο. Καθώς δεν υπάρχει ενιαία διοικητική πρακτική, οι Υπηρεσίες Δόμησης το αντιμετωπίζουν με διαφορετικό τρόπο.

Για να πραγματοποιηθεί ένα οικοδομικό έργο, ένα ακίνητο πρέπει να πληροί σωρευτικά δύο κριτήρια:

• Άρτιο: αναφέρεται στο σχήμα, τις διαστάσεις και το μέγεθος του οικοπέδου, τα οποία πρέπει να επιτρέπουν την οικονομική και δομική χρήση του.
• Οικοδομήσιμο: σημαίνει ότι η δόμηση επιτρέπεται πράγματι βάσει όλων των εφαρμοστέων κανόνων δημοσίου δικαίου, πολεοδομικού δικαίου και άλλων ειδικών ρυθμίσεων (π.χ. δασικής ή αρχαιολογικής προστασίας).