Έρευνα δικαιωμάτων στο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο
Προ της μεταβίβασης ενός ακινήτου, επιβάλλεται στον αγοραστή να ελέγξει τα περιουσιακά δικαιώματα του πωλητή στο ακίνητο μέσω δικηγόρου και να βεβαιωθεί ότι αυτά έχουν καλώς. Σκοπός είναι η αποφυγή της αγοράς του ακινήτου από μη δικαιούχο πωλητή ή της αγοράς ακινήτου που φέρει οποιοδήποτε βάρος.
Το υποθηκοφυλακείο στην Ελλάδα είναι οργανωμένο με βάση την τήρηση των στοιχείων κατά όνομα δικαιούχου και όχι κατά ακίνητο. Επίσης, η έρευνα είναι δυνατή μόνο τοπικά, δηλαδή για την περιφέρεια του υποθηκοφυλακείου στο οποίο υπάγονται τα ακίνητα. Με τον τρόπο αυτόν μπορούν να ελεγχθούν μόνο ακίνητα τα οποία βρίσκονται στη συγκεκριμένη περιφέρεια, και ειδικότερα με ποιους τίτλους (π.χ. συμβολαιογραφικά έγγραφα) απέκτησε ή απώλεσε ο εκάστοτε δικαιούχος τα δικαιώματά του σε αυτά.
Στο υποθηκοφυλακείο τηρούνται κατά βάση:
- Τα βιβλία μερίδων
- Τα βιβλία μεταγραφών
- Τα βιβλία υποθηκών
- Τα βιβλία κατασχέσεων
- Τα βιβλία διεκδικήσεων τα οποία στεγάζονται πάντοτε στο ίδιο κτίριο. Με την έρευνα σ’ αυτά μπορεί ο ενδιαφερόμενος να σχηματίσει εικόνα σχετικά με τα περιουσιακά δικαιώματα ενός προσώπου για ακίνητα της περιφέρειας του συγκεκριμένου υποθηκοφυλακείου, καθώς και για οποιαδήποτε βάρη σ’ αυτά, όπως υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις στο πλαίσιο αναγκαστικής εκτέλεσης κ.λπ.
Περιορισμένη ισχύς της αρχής της δημόσιας πίστης Λόγω του τρόπου λειτουργίας και οργάνωσης του υποθηκοφυλακείου, δεν είναι καταχωρισμένο στο εκάστοτε υποθηκοφυλακείο το σύνολο των δικαιωμάτων ενός προσώπου για όλα τα ακίνητά του σε οποιαδήποτε περιοχή της Ελλάδος. Επομένως, η έρευνα αναγκαστικά περιορίζεται μόνο στα ακίνητα της συγκεκριμένης περιφέρειας. Εφόσον ένα πρόσωπο έχει δικαιώματα σε ακίνητα σε περισσότερες περιοχές, θα πρέπει να διενεργηθεί έρευνα σε όσα υποθηκοφυλακεία είναι αρμόδια γι’ αυτές. Για την ορθή έρευνα είναι αναγκαία η γνώση των προσωπικών στοιχείων του ελεγχόμενου προσώπου, καθώς και του τόπου του ακινήτου.
Οι εγγραφές στο υποθηκοφυλακείο δεν περιβάλλονται από την αρχή της δημόσιας πίστης, υπό την έννοια ότι τα υποθηκοφυλακεία δεν ελέγχουν την πραγματική νομική κατάσταση του δικαιούχου, αλλά την κανονικότητα των διενεργηθεισών εγγραφών. Έτσι, η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ενός νόμιμου συμβολαίου δεν διασφαλίζει την έναντι πάντων ισχύ της κυριότητας του αποκτώντος, εάν π.χ. ο πωλητής δεν ήταν ο αληθής κύριος. Αυτή η κατάσταση πρόκειται ωστόσο να ανατραπεί στο πλαίσιο του λειτουργούντο Κτηματολογίου.
Η έρευνα στο υποθηκοφυλακείο ξεκινάει με τον έλεγχο στα βιβλία μερίδων, τα οποία τηρούνται αλφαβητικά, αναφέρουν όλους τους δικαιούχους περιουσιακών δικαιωμάτων σε ακίνητα της περιφέρειας του εκάστοτε υποθηκοφυλακείου και περιέχουν παραπομπές στα λοιπά βιβλία του.
Ένα θετικό στοιχείο του συστήματος αυτού έχει να κάνει με την αναγκαστική εκτέλεση. Ειδικότερα, ο δανειστής, εφόσον δεν γνωρίζει την περιουσιακή κατάσταση του οφειλέτη του, μπορεί μέσω έρευνας στο υποθηκοφυλακείο στο οποίο πιθανολογεί ότι υπάρχουν δικαιώματα του οφειλέτη σε ακίνητα, να τα εντοπίσει προκειμένου να κατασχεθούν.
Στην έρευνα περιλαμβάνεται περαιτέρω ο έλεγχος της ύπαρξης βαρών, όπως π.χ. υποθηκών, κάτι που προκύπτει από το βιβλίο υποθηκών, το οποίο επίσης τηρείται ονομαστικά. Στο Κτηματολόγιο, αντίθετα, τα βάρη αναφέρονται στο ίδιο φύλλο μαζί με τα περιουσιακά δικαιώματα, χωρίς να χρειάζεται έρευνα βάσει ονόματος.
Για συγκριτικούς λόγους, στη Γερμανία εκδίδεται ένα απόσπασμα κτηματολογίου (Grundbuchauszug), παρόμοιο με αυτό του κτηματολογίου στην Ελλάδα. Μια διαφορά είναι ότι στη Γερμανία αυτό που φαίνεται καταχωρισμένο στο κτηματολόγιο έχει αμάχητο τεκμήριο αλήθειας. Επομένως, ο εκάστοτε αγοραστής μπορεί να έχει απόλυτη και πλήρη βεβαιότητα ότι το ακίνητο που αγοράζει ανήκει σ’ αυτόν που αναγράφεται στο Grundbuchauszug, κάτι το οποίο στο σύστημα του ελληνικού υποθηκοφυλακείου δεν διασφαλίζεται επαρκώς.
Λόγω του συστήματος του υποθηκοφυλακείου, θα πρέπει στην Ελλάδα επιπλέον να εξετάζεται εάν ο πωλητής είναι ο αληθής ιδιοκτήτης, και γι’ αυτό πρέπει συνήθως να ελεγχθούν και οι δικαιοπάροχοί του (προηγούμενοι κύριοι του ακινήτου), σε βάθος 20-30 ετών. Η έρευνα σε τέτοιο χρονικό βάθος συνδέεται άμεσα με τους χρόνους χρησικτησίας που προβλέπονται στον νόμο.
Ο θεσμός της χρησικτησίας έχει πολύ ισχυρή θέση στην ελληνική πραγματικότητα. Προβλέπεται στα άρθρα 1045 επ. του Αστικού Κώδικα (ΑΚ), σύμφωνα με τα οποία η χρησικτησία συντελείται είτε σε 10 χρόνια (τακτική χρησικτησία) είτε σε 20 χρόνια (έκτακτη χρησικτησία). Στο πλαίσιο αυτό, θα πρέπει να ελέγχεται στο υποθηκοφυλακείο εάν ο πωλητής και οι προκάτοχοί του, βάσει της σειράς των τίτλων, υπήρξαν κύριοι του ακινήτου σε βάθος 20ετίας, ώστε να υπάρχει η αντίστοιχη νομική βεβαιότητα.
Διεξαγωγή νομικού ελέγχου σε υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία Η δικηγορική μας εταιρεία αναλαμβάνει τη διεξαγωγή έρευνας σε υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία πανελλαδικά. Ο χρόνος της έρευνας εξαρτάται πρωτίστως από τον αριθμό των τίτλων του εκάστοτε ελεγχόμενου προσώπου. Σε υποθέσεις αναγκαστικής εκτέλεσης, πιθανόν η έρευνα να είναι ιδιαίτερα εκτεταμένη, ιδίως εάν πρέπει να διεξαχθεί σε περισσότερα υποθηκοφυλακεία / κτηματολογικά γραφεία λόγω της ύπαρξης ακινήτων σε διαφορετικές περιοχές. Με το δίκτυο συνεργατών μας σε όλη την Ελλάδα, μπορούμε σε σύντομο χρόνο να διεξαγάγουμε τον απαραίτητο νομικό έλεγχο. Η έρευνα αυτή αποτελεί πάντοτε το πρώτο βήμα πριν από τις επόμενες ενέργειες στο πλαίσιο της αγοράς ενός ακινήτου.
Για τον ενδιαφερόμενο αγοραστή υπάρχει φυσικά η δυνατότητα έκδοσης ενός πιστοποιητικού ιδιοκτησίας σχετικά με τον πωλητή του εκάστοτε ακινήτου. Αυτό το πιστοποιητικό, ωστόσο, δεν θα περιέχει πληροφορίες σχετικά με το προγενέστερο ιδιοκτησιακό καθεστώς. Αν και μπορούν να ζητηθούν πιστοποιητικά και για τους προγενέστερους ιδιοκτήτες (που θα εμφανίζουν πότε και δυνάμει ποιου συμβολαίου απέκτησαν το ακίνητο και πώς το εκποίησαν περαιτέρω), από μόνα τους αυτά δεν διασφαλίζουν μια πλήρη εικόνα για το ιδιοκτησιακό ιστορικό του. Για τον λόγο αυτόν, είναι πάντοτε σημαντικό ο ενδιαφερόμενος να απευθύνεται σε δικηγόρο, ο οποίος μπορεί να διασφαλίσει ότι οι πληροφορίες που θα συλλεχθούν για το ακίνητο θα είναι απολύτως πλήρεις και ακριβείς.