Αγοραπωλησία Ακινήτων – Έλεγχος τίτλων, συμβόλαια, συμβολαιογραφικές διαδικασίες
Η μεταβίβαση ακινήτου είναι μια σύνθετη διαδικασία που απαιτεί συντονισμό δικηγόρου, συμβολαιογράφου και μηχανικού. Ο σωστός προσυμβατικός έλεγχος προλαμβάνει νομικούς και οικονομικούς κινδύνους.
Προσυμβατικός έλεγχος
O νομικός έλεγχος πριν την υπογραφή συμβολαίου περιλαμβάνει ενδελεχή έρευνα τίτλων και βαρών στο Υποθηκοφυλακείο ή/και το Κτηματολόγιο, με έλεγχο των συμβολαίων, τυχόν βαρών, διεκδικήσεων, κατασχέσεων, υποθηκών και προσημειώσεων. Η ταυτοποίηση του ακινήτου γίνεται με τον κτηματολογικό αριθμό ΚΑΕΚ όπου υπάρχει, ώστε να αποκλειστούν λάθη στην ταυτοποίηση του ακινήτου.
Απαραίτητος είναι επίσης ο πολεοδομικός και τεχνικός έλεγχος από μηχανικό, ο οποίος εκδίδει βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών ή, εφόσον απαιτείται, διαπιστώνει την αναγκαιότητα υπαγωγή σε νόμο τακτοποίησης. Παράλληλα, ελέγχεται η νομιμότητα της κατασκευής και εκδίδεται Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) όπου προβλέπεται.
Τέλος, συλλέγονται τα αναγκαία φορολογικά πιστοποιητικά, όπως το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, η ασφαλιστική και φορολογική ενημερότητα, ενώ εξετάζεται αν υπάρχουν οφειλές κοινοχρήστων ή άλλα χρέη που επηρεάζουν τη συναλλαγή.
Κατάρτιση συμβολαίου
Η πράξη μεταβίβασης αποτυπώνει αναλυτικά τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών. Εφόσον απαιτείται, προηγείται προσύμφωνο που ρυθμίζει τους όρους καταβολής του τιμήματος και τους τυχόν ελέγχους, καθώς και αυστηρές προθεσμίες για την ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Στο οριστικό συμβόλαιο καθορίζονται το τίμημα και ο τρόπος πληρωμής, η παράδοση της κατοχής και των κλειδιών, καθώς και η ευθύνη για πραγματικά ελαττώματα και οι σχετικές ρήτρες σε περίπτωση καθυστέρησςη. Μετά την υπογραφή, η πράξη μεταγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο και παραδίδονται τα αντίστοιχα έγγραφα στους συμβαλλομένους.
Εγγυήσεις
Συνιστάται η παρουσία δικηγόρου καθ’ όλη τη διαδικασία για τον νομικό έλεγχο και τη διαπραγμάτευση για τους όρους, ώστε να περιοριστούν οι κίνδυνοι και να διαφυλαχθούν τα συμφέροντα των μερών.
Για την ασφάλεια των πληρωμών, η καταβολή του τιμήματος λαμβάνει χώρα διατραπεζικά ή μέσω τραπεζικής επιταγής.
Ένα σαφές χρονοδιάγραμμα ολοκλήρωσης των εκκρεμοτήτων, όπως η τακτοποίηση αυθαιρεσιών, τυχόν εκκένωση του ακινήτου και η έκδοση πιστοποιητικών, βοηθά στην ομαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής χωρίς καθυστερήσεις.