Το ελληνικό δίκαιο δόμησης ρυθμιζόταν επί σειρά ετών κατά τρόπο ανομοιόμορφο, προτού κωδικοποιηθεί ενιαία για πρώτη φορά το 1999/2000 στον «Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό» (ΓΟΚ).
Ο κανονισμός αυτός αντικαταστάθηκε στη συνέχεια από τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (Ν. 4067/2012, «ΝΟΚ»), ο οποίος αποτελεί την ισχύουσα νομοθετική βάση από τον Απρίλιο του 2012 και έκτοτε έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα — πιο πρόσφατα με τον Ν. 5301/2026.
Σκοπός του δικαίου δόμησης είναι η θέσπιση ενιαίων απαιτήσεων για την κατασκευή και τη λειτουργική διαμόρφωση οικιστικών περιοχών, με έμφαση στην ποιότητα ζωής μέσω αποδοτικής, φιλικής προς τον άνθρωπο και ταυτόχρονα περιβαλλοντικά ορθής ανάπτυξης.
Χωροταξικό Σχέδιο και Πολεοδομικό Σχέδιο
Ο πολεοδομικός σχεδιασμός ξεκινά με την έγκριση ενός χωροταξικού σχεδίου, το οποίο καθορίζει την προβλεπόμενη χρήση γης σύμφωνα με τις ανάγκες του δήμου• στο πλαίσιο αυτό, εκτάσεις εκτός σχεδίου πόλης μπορούν να ενταχθούν στο πολεοδομικό σχέδιο, γεγονός που κατά κανόνα οδηγεί σε αύξηση της αξίας των θιγόμενων ιδιοκτησιών. Οι ιδιοκτήτες εκτάσεων που εντάσσονται στο σχέδιο υποχρεούνται συχνά να καταβάλουν εισφορά σε χρήμα και/ή να παραχωρήσουν τμήμα της ίδιας τους της γης, προκειμένου να χρηματοδοτηθούν οι απαραίτητες υποδομές (οδοί, σύνδεση με ηλεκτρικό ρεύμα και ύδρευση).
Στη βάση του χωροταξικού σχεδίου, το πολεοδομικό σχέδιο καθορίζει την επιτρεπόμενη δόμηση των οικοπέδων, καθώς και τη χρήση των ελεύθερων χώρων και των κοινόχρηστων χώρων, λαμβάνοντας υπόψη την προστασία του περιβάλλοντος, την οικονομία, την κυκλοφορία, και τις υγιεινές συνθήκες διαβίωσης και εργασίας.
Αρτιότητα και Οικοδομησιμότητα
Το εάν ένα οικόπεδο μπορεί να δομηθεί εξαρτάται από τις αρχές της αρτιότητας και της οικοδομησιμότητας — έννοιες που εξακολουθούν να διέπονται από τους ίδιους όρους στον ΝΟΚ (άρθρο 7): ένα οικόπεδο είναι άρτιο εφόσον πληροί τις νόμιμες ελάχιστες απαιτήσεις εμβαδού και διαστάσεων, οι οποίες διαφέρουν ανά περιοχή• είναι οικοδομήσιμο εφόσον, επιπλέον, είναι κατάλληλο για οικονομικά εύλογη δόμηση.
Διαδικασία Έκδοσης Οικοδομικής Άδειας
Αρμόδια αρχή για την έκδοση οικοδομικών αδειών είναι ο δήμος. Ο κύριος του έργου αναθέτει συνήθως σε πολιτικό μηχανικό, ο οποίος συμβουλεύει σχετικά με τους σχετικούς οικοδομικούς κανονισμούς, τους επιτρεπόμενους τύπους και χρήσεις κτιρίων, και συντάσσει την οικοδομική αίτηση• ο χρόνος επεξεργασίας ποικίλλει, ανάλογα με την πολυπλοκότητα του έργου και τον φόρτο εργασίας της υπηρεσίας, από περίπου δύο εβδομάδες έως τέσσερις μήνες.
Ο συντελεστής δόμησης, ο οποίος καθορίζει τη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης, εξακολουθεί να έχει κεντρική σημασία• εντός σχεδίου είναι σημαντικά υψηλότερος απ’ ό,τι εκτός σχεδίου, και σε πυκνοδομημένα αστικά κέντρα μπορεί να φθάσει έως και το 2,4. Εκτός σχεδίου πόλης απαιτείται γενικά ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. για την οικοδομησιμότητα — με την επιφύλαξη περιφερειακών και ειδικών κατά τόπους κανόνων — ενώ εντός ζώνης οικισμού εκτός σχεδίου μπορεί σε ορισμένες περιπτώσεις να αρκούν έως και 2.000 τ.μ.• περαιτέρω παράγοντες, όπως οι αποστάσεις από τα όρια του οικοπέδου, ο συντελεστής κάλυψης (συνήθως έως 70%) και το επιτρεπόμενο ύψος του κτιρίου, εξαρτώνται από τη θέση, τον τύπο και τη χρήση του οικοπέδου.
Σημείωση: Δεδομένου ότι ο οικοδομικός κανονισμός έχει τροποποιηθεί επανειλημμένα από το 2012, και επιμέρους στοιχεία (ιδίως ελάχιστα εμβαδά, συντελεστές δόμησης, και ειδικοί κανόνες για τουριστικά και εμπορικά κτίρια) μπορούν να διαφέρουν σημαντικά ανά περιοχή και ανά θέση, συνιστάται επίκαιρος έλεγχος για κάθε συγκεκριμένο οικοδομικό έργο βάσει της ισχύουσας εκδοχής του Ν. 4067/2012, καθώς και τυχόν σχετικών ειδικών πολεοδομικών σχεδίων.
Συχνές Ερωτήσεις
Πώς είναι οργανωμένο το δίκαιο δόμησης στην Ελλάδα;
Σημαντική ενημέρωση: Το ελληνικό δίκαιο δόμησης διεπόταν αρχικά από τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό του 1985 (ΓΟΚ, Ν. 1577/1985), ο οποίος τροποποιήθηκε το 2000. Από το 2012 ισχύει ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ – Ν. 4067/2012), ο οποίος αντικατέστησε τον προγενέστερο ΓΟΚ και έχει έκτοτε τροποποιηθεί επανειλημμένα (μεταξύ άλλων με διατάξεις για την προσβασιμότητα, και, το 2023, με επικαιροποιημένο κανονισμό ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων κτιρίων). Σκοπός των κανόνων αυτών είναι η διασφάλιση της ποιότητας ζωής μέσω σχεδιασμένων οικιστικών περιοχών, με ταυτόχρονη προστασία του φυσικού περιβάλλοντος.
Ποια είναι η διαφορά μεταξύ χωροταξικού σχεδίου και πολεοδομικού σχεδίου;
• Χωροταξικό σχέδιο: καθορίζει τη γενική χρήση γης για έναν δήμο (π.χ. οικιστική ή εμπορική) και αποφασίζει ποιες εκτάσεις εκτός σχεδίου πόλης εντάσσονται στο πολεοδομικό σχέδιο.
• Πολεοδομικό σχέδιο: βασίζεται στο χωροταξικό σχέδιο και ρυθμίζει λεπτομερώς την κατάτμηση των οικοπέδων, τον συντελεστή δόμησης, και τη χρήση των ελεύθερων και κοινόχρηστων χώρων
Ποια έξοδα προκύπτουν από την ένταξη νέας γης σε σχέδιο;
Όταν αγροτική γη αναβαθμίζεται σε οικοδομήσιμη, οι ιδιοκτήτες συχνά υποχρεούνται να καταβάλουν εισφορές:
• Εισφορά σε χρήμα: για την κάλυψη του κόστους υποδομών (οδοί, ηλεκτρικό ρεύμα, ύδρευση).
• Εισφορά σε γη: για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων. Σε ορισμένες περιπτώσεις, αυτό μπορεί να οδηγήσει και σε αναγκαστική απαλλοτρίωση.
Τι σημαίνουν οι όροι «αρτιότητα» και «οικοδομησιμότητα»;
Ένα οικόπεδο μπορεί να δομηθεί μόνο εφόσον πληροί αμφότερα τα κριτήρια:
• Άρτιο: το οικόπεδο πληροί τις νόμιμες ελάχιστες διαστάσεις και το ελάχιστο εμβαδόν, τα οποία διαφέρουν ανά περιοχή.
• Οικοδομήσιμο: διαθέτει κατάλληλο εμβαδόν που επιτρέπει την οικονομική εκμετάλλευση της σχεδιαζόμενης κατασκευής.
Πώς λειτουργεί η διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας;
Μετά τη διοικητική μεταρρύθμιση, η αρμοδιότητα για την έκδοση αδειών ανήκει στις Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) σε δημοτικό επίπεδο.
• Διαδικασία: διορισμένος πολιτικός μηχανικός συντάσσει την οικοδομική αίτηση και τα τεχνικά έγγραφα και πλέον τα υποβάλλει κατά κανόνα ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες.
• Διάρκεια: μεταξύ 2 εβδομάδων και 4 μηνών, ανάλογα με την πολυπλοκότητα και τον φόρτο εργασίας της υπηρεσίας.
• Ισχύς: η άδεια είναι υποχρεωτική για κάθε κατασκευή (νέα δόμηση ή μετατροπή).
Τι είναι ο «συντελεστής δόμησης»;
Πρόκειται για το βασικό μέγεθος που καθορίζει τη μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης.
• Υπολογισμός: εμβαδόν οικοπέδου × συντελεστής δόμησης = μέγιστη επιφάνεια δόμησης.
• Παράδειγμα: οικόπεδο 200 τ.μ. με συντελεστή δόμησης 1,2 επιτρέπει κτίριο 240 τ.μ.
• Σε αστικά κέντρα ο συντελεστής αυτός μπορεί να φθάσει έως και το 2,4• εκτός σχεδίου πόλης είναι σημαντικά χαμηλότερος.
Ποιοι κανόνες ισχύουν για τη δόμηση εκτός σχεδίου πόλης;
Γίνεται αυστηρή διάκριση ανάλογα με το εάν η γη βρίσκεται εντός ειδικής ζώνης οικισμού ή στην ύπαιθρο χώρα:
• Εντός ζώνης οικισμού: απαιτείται ελάχιστο εμβαδόν 2.000 τ.μ.
• Ύπαιθρος χώρα: απαιτούνται τουλάχιστον 4.000 τ.μ. (4 στρέμματα).
• Επιφάνεια κατοικίας: με 4.000 τ.μ. στην ύπαιθρο χώρα, μπορούν γενικά να ανεγερθούν 200 τ.μ. κατοικίας. Για κάθε επιπλέον 2.000 τ.μ. γης, η επιτρεπόμενη επιφάνεια κατοικίας αυξάνεται κατά 20 τ.μ.
Ποιοι άλλοι παράγοντες επηρεάζουν το οικοδομικό μου έργο;
Πέραν του εμβαδού, πρέπει να τηρούνται και περαιτέρω παράμετροι:
• Συντελεστής κάλυψης: συνήθως 70% ή λιγότερο (το ποσοστό του οικοπέδου που επιτρέπεται να δομηθεί).
• Αποστάσεις από τα όρια: προβλεπόμενες ελάχιστες αποστάσεις από γειτονικά οικόπεδα.
• Μέγιστο ύψος: το επιτρεπόμενο ύψος κορυφογραμμής ή στέγης του κτιρίου.