ΣΥΜΒΑΣΗ ΑΓΟΡΟΠΩΛΗΣΊΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ, ΟΡΟΙ, ΥΠΟΘΗΚΗ, ΧΡΗΣΙΚΤΗΣΙΑ

Σύμβαση αγοροπωλησίας

Στο ελληνικό δίκαιο γίνεται διαχωρισμός μεταξύ της ενοχικής σύμβασης πώλησης (υποσχετική σύμβαση), καθώς και της εμπράγματης δικαιοπραξίας που αφορά στην μεταβίβαση της κυριότητας. Η μεταβίβαση και δη η εμπράγματη δικαιοπραξία εξαρτάται από την ύπαρξη μιας έγκυρης ενοχικής δικαιοπραξίας, που αποτελεί την αιτία της μεταβίβασης, όπως π.χ. η σύμβαση αγοροπωλησίας ή δωρεάς.

Η σύμβαση καταρτίζεται με την υποβολή πρότασης από το ένα μέρος και αποδοχή της από το άλλο. Στο πλαίσιο αυτό θα πρέπει να τύχουν προσοχής οι διατάξεις σχετικά με την εγκυρότητα της δικαιοπραξίας και της δήλωσης βούλησης, όπως π.χ. η εξουσία εκπροσώπησης του συμβαλλομένου κλπ. Επιπλέον θα πρέπει να ελέγχεται εάν ο πωλητής έχει δικαίωμα διαθέσεως.

Θα πρέπει να τονιστεί ότι καλόπιστη κτήση ακινήτου, όπως συμβαίνει στα κινητά πράγματα, δε είναι δυνατή στο ελληνικό δίκαιο.

Για την έγκυρη κατάρτιση μιας σύμβασης αγοροπωλησίας ακινήτου είναι απαραίτητος ο συμβολαιογραφικός τύπος. Η ενοχική και εμπράγματη δικαιοπραξία περιέχονται στο συμβόλαιο που καταρτίζει ο συμβολαιογράφος. Εφόσον δεν τηρηθεί ο συμβολαιογραφικός τύπος η σύμβαση αγοροπωλησίας είναι άκυρη και έτσι δεν καταρτίζεται έγκυρα ότι η ενοχική ούτε η εμπράγματη δικαιοπραξία. Ακόμη και αν ήταν δυνατή η καταχώριση της σύμβασης αγοροπωλησίας στο υποθηκοφυλακείο, και πάλι ελλείψει του συμβολαιογραφικού τύπου δεν θα θεωρείτο εγκύρως καταρτισθείσα.

Μετά τη συμβολαιογραφική κατάρτιση της σύμβασης θα πρέπει το συμβόλαιο να μεταγραφεί στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Με την μεταγραφή θεωρείται συντελεσμένη η μεταβίβαση του εμπραγμάτου δικαιώματος στο ακίνητο (π.χ. κυριότητα). Επομένως η μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο έχει συστατικό χαρακτήρα στην μεταβίβαση της κυριότητας. Συνήθως η μεταγραφή αναλαμβάνεται από τον δικηγόρο του αγοραστή ή από τον συμβολαιογράφο, ή και από οποιονδήποτε τρίτο που έχει έννομο συμφέρον. Ως προς την μεταγραφή δεν προβλέπεται κάποια προθεσμία.

Αντικειμενική αξία – μεταβίβαση ακινήτου υπό αίρεση

Άσχετα από το συμφωνηθέν τίμημα, από την πολιτεία έχουν οριστεί αντικειμενικές αξίες για τις περισσότερες περιοχές της χώρας. Οι αντικειμενικές αξίες ενίοτε απέχουν σημαντικά από τις εμπορικές αξίες.

Εάν το τίμημα υπερβαίνει την αντικειμενική αξία, τότε ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επ’ αυτού. Εάν είναι κατώτερο, επιβάλλεται επί της αντικειμενικής. Η κυβέρνηση έχει ανακοινώσει ότι στο μέλλον θα υπάρχει προσαρμογή των αντικειμενικών αξίων σε μόνιμη βάση, ώστε αυτές να προσεγγίζουν την εμπορική αξία.

Περαιτέρω συμβαίνει συχνά να μεταβιβάζεται ένα ακίνητο υπό τη διαλυτική αίρεση της αποπληρωμής του τιμήματος. Το συμβόλαιο μπορεί ωστόσο να μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο. Με την πληρωμή του τιμήματος συνήθως καταρτίζεται μια συμβολαιογραφική εξοφλητική πράξη, η οποία επίσης μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο.

Προσύμφωνο – υποθήκη

Σε πολλές περιπτώσεις και για διάφορους λόγους το οριστικό συμβόλαιο αγοροπωλησίας δεν μπορεί να καταρτιστεί σύντομα (π.χ. επειδή δεν μπορεί να εκδοθεί φορολογική ενημερότητα του πωλητή στη δεδομένη στιγμή ή δεν υπάρχει ακόμη η έγκριση του δανείου του αγοραστή από την τράπεζα), ωστόσο τα μέρη επιθυμούν να δεσμευτούν έναντι αλλήλων για τη διενέργεια της αγοροπωλησίας.
Για τις περιπτώσεις αυτές ενδείκνυται η κατάρτιση προσυμφώνου, δια του οποίου οι συμβαλλόμενοι δεσμεύονται στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου στο μέλλον και συνήθως – εφόσον συντρέξουν ορισμένες προϋποθέσεις – καθορίζουν κατά κανόνα και τους όρους του οριστικού συμβολαίου. Τα προσύμφωνα υπόκεινται στον ίδιο τύπο όπως και η οριστική σύμβαση, επομένως σ’ ό,τι αφορά ακίνητα πρέπει να καταρτίζονται συμβολαιογραφικά. Στα προσύμφωνα συνήθως ορίζεται μια προκαταβολή που λαμβάνει ο πωλητής. Σε περίπτωση που στην πορεία υπάρξει άρνηση ή κωλυσιεργία ενός των μερών στην κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, είναι δυνατόν να συμφωνηθεί το δικαίωμα της αυτοσύμβασης του ετέρου συμβαλλομένου, δια του οποίου αυτός μπορεί να προβεί μόνος του στην κατάρτιση της οριστικής σύμβασης αγοροπωλησίας εφόσον έχουν συντρέξει οι συμφωνηθείσες προϋποθέσεις (π.χ. πλήρης εξόφληση του τιμήματος εκ μέρους του αγοραστή). Επιπλέον είναι δυνατή και η δικαστική εκπλήρωση του προσυμφώνου, μέσω αγωγής καταδίκης σε δήλωση βούλησης του ετέρου συμβαλλομένου.

Στα προσύμφωνα ορίζονται συνήθως και ποινικές ρήτρες, λόγος για την κατάπτωση των οποίων είναι συνήθως ή υπαίτια μη εκπλήρωση αναληφθεισών υποχρεώσεων.

Η προκαταβολή που δίδει ο αγοραστής με το προσύμφωνο μπορεί να εξασφαλιστεί με την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης επί του ακινήτου. Η προσημείωση υποθήκης εγγράφεται δε κατά κανόνα στην περίπτωση της δανειοδότησης του αγοραστή για την αγορά ενός ακινήτου.

Τα μέρη μπορούν να καταρτίσουν και ιδιωτικό συμφωνητικό για την σκοπούμενη αγοροπωλησία, το οποίο όμως δεν έχει την ίδια ισχύ όπως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, καθώς θεωρείται άκυρο λόγω μη τήρησης του τύπου, ούτε μπορεί να εκτελεστεί άμεσα όπως μπορεί να συμφωνηθεί στο πλαίσιο του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου. Τα ιδιωτικά συμφωνητικά έχουν μόνο ενοχική ισχύ μεταξύ των μερών, ήτοι να χρησιμεύσουν για την επιδίωξη ενοχικών αξιώσεων (π.χ. αποζημίωσης). Ο σκοπός της αγοράς του ακινήτου δεν μπορεί να ολοκληρωθεί δηλαδή με την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού. Ακόμη και η κατάρτιση συμβολαιογραφικού προσυμφώνου δεν περιορίζει τον πωλητή από την περαιτέρω πώληση του ακινήτου, περίπτωση στην οποία όμως θα μπορούν να διεκδικηθούν π.χ. οι συμφωνηθείσες ποινικές ρήτρες.

Επιπλέον μέσο για τη διασφάλιση του αγοραστή σχετικά με την μεταβίβαση της κυριότητας σ’ αυτόν είναι η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης. Η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης προϋποθέτει τίτλο καθώς και μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο. Τίτλος για εγγραφή προσημείωσης υποθήκης είναι η δικαστκή απόφαση, με βάση την οποία γίνεται και η μεταγραφή. Για την εγγραφή προσημείωση προκύπτουν έξοδα υποθηκοφυλακείου. Με το που καταστεί τελεσίδικη η απαίτηση, μπορεί ο ενυπόθηκος δανειστής να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του ακινήτου, βρίσκεται δε σε προνομιακή θέση σε σχέση με άλλους δανειστές, καθώς λαμβάνει την αξίωσή του πρώτος από το πλειστηρίασμα. Πρόκειται για ένα εμπράγματο δικαίωμα, γι’ αυτό και αναπτύσσει ισχυρές συνέπειες.

Υπάρχει και η δυνατότητα της εγγραφής κανονικής υποθήκης, τίτλο για την εγγραφή της οποίας μπορεί να αποτελέσει και η βούληση του οφειλέτη. Πλην όμως δεν είναι τόσο συχνή η περίπτωση της υποθήκης όσο της προσημείωσης υποθήκης, λόγω των εξόδων που συνεπάγεται η πρώτη.

Χρησικτησία

Λόγω του ότι πολλά ακίνητα δεν απεικονίζονται στο υποθηκοφυλακείο και οι ιδιοκτήτες τους δεν τα έχουν εξασφαλίσει με τίτλο μεταγεγραμμένο στο υποθηκοφυλακείο (ιδίως σε αγροτικές περιοχές), προκύπτει συχνά το ζήτημα της ιδιοκτησίας τέτοιων ακινήτων. Αυτό προκύπτει και σε ζητήματα πώλησης τέτοιων ακινήτων αλλά και κληρονομίας τους. Στις περιπτώσεις αυτές είναι χρήσιμος ο θεσμός της χρησικτησίας, ο οποίος οδηγεί στην κτήση νόμιμου τίτλου εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Στην περίπτωση της χρησικτησίας μπορεί να μεταγραφεί τίτλος στο υποθηκοφυλακείο.

Υποχρεωτική παράσταση δικηγόρων

Από 1.1.2014 δεν υπάρχει υποχρέωση παράστασης δικηγόρου στα συμβόλαιο αγοροπωλησίας ακινήτων για τον αγοραστή ή τον πωλητή.

Για πωλητές ή αγοραστές που κατοικούν στο εξωτερικό ή κωλύονται για οποιονδήποτε λόγο, μπορεί να καταρτιστεί το συμβόλαιο αγοροπωλησίας δια πληρεξουσίου που δυνατόν να χορηγηθεί σε δικηγόρο, ώστε ο τελευταίος να υπογράψει το συμβόλαιο αντί του αντιστοίχου μέρους. Το πληρεξούσιο αυτό θα πρέπει να είναι ειδικό και μπορεί να δοθεί είτε ενώπιον συμβολαιογράφου στην Ελλάδα ή στο εξωτερικό ή ενώπιον προξενικής αρχής.

Παρουσία του μεσίτη κατά την κατάρτιση του συμβολαίου

Εφόσον στην αγοροπωλησία έχει μεσολαβήσει μεσίτης, τότε δημιουργείται αξίωση αμοιβής του με την κατάρτιση του συμβολαίου αγοροπωλησίας. Ο νόμος ορίζει δε ότι θα πρέπει στο συμβόλαιο να αναφέρεται εάν έχει μεσολαβήσει μεσίτης, στην περίπτωση δε τέτοιας μεσολάβησης έχει δικαίωμα ο μεσίτης να παρίσταται κατά την κατάρτιση του συμβολαίου και να λάβει επικυρωμένο αντίγραφο αυτού.