Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα επιβαρύνεται με διάφορους φόρους, οι οποίοι προβλέπονται από διαφορετικούς νόμους, και είναι απαραίτητο να πληρωθούν πριν την ολοκλήρωση της μεταβίβασης του ακινήτου. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι φόροι της μεταβίβασης ακινήτου επιβάλλονται μόνο όταν πρόκειται για σύνταξη οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, ενώ σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση, όπως π.χ. της σύνταξης προσυμφώνου, έστω και συμβολαιογραφικού, δεν απαιτείται καταβολή τους.

Ως βάση υπολογισμού των διαφόρων φόρων μεταβίβασης λαμβάνεται καταρχήν το τίμημα που δηλώνουν τα μέρη στο συμβόλαιο. Δεδομένου ότι κατά το παρελθόν υπήρξαν διάφορα φαινόμενα δήλωσης μικρότερου τιμήματος στο συμβόλαιο από το πραγματικό που είχε συμφωνηθεί, προκειμένου να καταβληθεί μικρότερος φόρος, ο Έλληνας νομοθέτης θέσπισε ένα σύστημα αντικειμενικού υπολογισμού της αξίας των ακινήτων. Βάσει αυτού, εάν τυχόν οι συμβαλλόμενοι δηλώσουν στο συμβόλαιο αξία μικρότερη της αντικειμενικής, η φορολόγηση της μεταβίβασης γίνεται επί της αντικειμενικής αξίας.

Το αντικειμενικό σύστημα στηρίζεται σε κάποιες ελάχιστες αξίες των ακινήτων, που προσδιορίζονται καταρχήν ανά περιοχές («τιμή ζώνης»), στις οποίες ακολούθως τίθενται κάποιοι ποσοστιαίοι συντελεστές που διαμορφώνουν την τελική αντικειμενική αξία του ακινήτου . Αυτοί οι συντελεστές είναι η έκταση του ακινήτου, ο όροφος που βρίσκεται (αν πρόκειται για διαμέρισμα), το μήκος της πρόσοψης (εάν πρόκειται για κατάστημα), το εάν στην οικοδομή υπάρχουν κεντρικές εγκαταστάσεις θέρμανσης ή ανελκυστήρας κ.ά.

Στην πράξη βεβαίως και για πολλά έτη, η αντικειμενική αξία των ακινήτων ήταν σε πολλές περιπτώσεις κατά πολύ υποδεέστερη της αγοραίας αξίας των ακινήτων, η οποία μπορεί να έφτανε σε ορισμένες περιοχές να υπολείπεται αυτής δύο ή και τρεις φορές. Κατόπιν διαδοχικών αυξήσεων στις αντικειμενικές τιμές, πλέον σε ορισμένες περιοχές οι αποκλίσεις δεν είναι τόσο μεγάλες, ενώ κατά το έτος 2012 αναμένεται νέα αύξηση των αντικειμενικών αξιών, η οποία θα κλείσει περισσότερο την απόσταση μεταξύ της αντικειμενικής και της αγοραίας αξίας.

Οι βασικοί φόροι που επιβάλλονται σε μία αγοραπωλησία ακινήτου είναι ο Φόρος μεταβίβασης ακινήτου (Φ.Μ.Α.), ο φόρος προστιθέμενης αξίας (Φ.Π.Α.), το τέλος συναλλαγής ακινήτων (Τ.Σ.Α.), και ο φόρος Αυτόματου Υπερτιμήματος (Φ.Α.Υ.).

Ήδη σημειώνουμε πάντως ότι ήδη με την ψήφιση νέου φορολογικού νομοσχεδίου τον Απρίλιο 2010, προβλέπειται η κατάργηση του τέλους συναλλαγής καθώς και του φόρου αυτομάτου υπερτιμήματος. Ωστόσο, δεδομένου ότι αυτοί οι φόροι εφαρμόστηκαν μέχρι και την πρόσφατη ψήφιση του νομοσχεδίου, παρουσιάζονται εδώ για την πληρότητα των παρεχομένων πληροφοριών.

Σημειώνεται ότι ο Φ.Μ.Α. ρυθμίζεται από το ν. 1587/1950, ενώ οι υπόλοιποι φόροι εισήχθηκαν κατά κύριο λόγο με το ν. 3427/2005, και αφορούν αγοραπωλησίες που λαμβάνουν χώρα μετά τις 1.1.2006 και επιβάλλονται υπό ορισμένες προϋποθέσεις. Συνοπτικά μπορούμε να παρατηρήσουμε ότι δεν επιβάλλεται ο Φ.Μ.Α. όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο με οποιονδήποτε τρόπο μετά τις 1.1.2006, και το ξαναπωλεί σε μεταγενέστερη ημερομηνία. Στην περίπτωση αυτή, οφείλεται ο Φ.Α.Υ. καθώς και το Τ.Σ.Α., σύμφωνα με το ν. 3427/2005. Εφόσον λοιπόν ο πωλητής έγινε κύριος του ακινήτου πριν τις 1.1.2006, τότε επιβάλλεται ο Φ.Μ.Α.
Φόρος μεταβίβασης ακίνητου.

Ο Φ.Μ.Α. επιβάλλεται σε οποιαδήποτε μεταβίβαση από επαχθή αιτία ακινήτου ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου (άρ. 1 .ν 1587/1950), και εφόσον δεν τίθεται θέμα επιβολής του Φ.Α.Υ. και του Τ.Σ.Α. σύμφωνα με το ν. 3427/2005. Επιβάλλεται επί του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο, εκτός εάν τούτο είναι χαμηλότερο της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, οπότε υπολογίζεται επί της τελευταίας. Επιβαρύνει εκ του νόμου τον αγοραστή του ακινήτου, ο οποίος πρέπει να τον εξοφλήσει ολοσχερώς στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. που υπάγεται το ακίνητο πριν την κατάρτιση της συμβολαιογραφικής πράξης μεταβίβασης του ακινήτου.
Ο Φ.Μ.Α. ανέρχεται στο 7%, 9% ή 11%, σύμφωνα με τις ακόλουθες διαβαθμίσεις:

• όταν το ακίνητο βρίσκεται εκτός σχεδίου πόλεως και δεν υπάρχει στην περιοχή Πυροσβεστική Υπηρεσία, η αξία μέχρι τις 15.000 € φορολογείται με 7%, και η υπόλοιπη με 9%.
• όταν το ακίνητο βρίσκεται εντός σχεδίου πόλεως ή είναι εκτός σχεδίου και υπάρχει στην περιοχή Πυροσβεστική Υπηρεσία, η αξία μέχρι τις 15.000 € φορολογείται με 9%, και η υπόλοιπη με 11%.

Από τον Φ.Μ.Α. προβλέφθηκε με το ν. 1078/1980 δυνατότητα απαλλαγής, εφόσον συντρέχουν συγκεκριμένες προϋποθέσεις στο πρόσωπο του αγοραστή. Ειδικότερα, συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα ακινήτου από έγγαμο απαλλάσσονται από το φόρο μεταβίβασης, εφόσον ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές τους ανάγκες και βρίσκονται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000) κατοίκων. Η απαλλαγή αυτή παρέχεται για αγορά κατοικίας με εμβαδόν έως διακόσια (200) τ.μ. ή οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί κατοικία με εμβαδόν έως διακόσια (200) τ.μ., ανεξάρτητα από την αξία τους. Το εμβαδόν αυτό προσαυξάνεται κατά είκοσι πέντε (25) τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, την επιμέλεια των οποίων έχει ο αγοραστής, ή τα προστατευόμενα τέκνα με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67%. Αν το αγοραζόμενο ακίνητο υπερβαίνει το ανωτέρω εμβαδόν, η απαλλαγή παρέχεται μέχρι του ποσού της αξίας που αντιστοιχεί στο εμβαδόν αυτό.

Η απαλλαγή αυτή ωστόσο δεν αφορά όσους δεν έχουν την μόνιμη κατοικία τους στην Ελλάδα, επομένως Γερμανοί πολίτες που αγοράζουν ακίνητο στην Ελλάδα ως εξοχική ή κύρια κατοικία δεν μπορούν να τύχουν απαλλαγής από τον Φ.Μ.Α., έστω και αν δεν έχουν στην κυριότητά τους άλλο ακίνητο στη Γερμανία.

Σημειώνουμε ότι από το 2010, οι ως άνω συντελεστές ανέρχονται σε 8% για το μέχρι 20.000 € τίμημα της αγοροπωλησίας, και σε 10% για το πέραν του ποσού αυτού τμήμα της. Επίσης, σ’ ό,τι αφορά την παρεχόμενη απαλλαγή με βάση το ν. 1078/1980, αυτή προσδιορίζεται, βάσει του νόμου, όχι πλέον με βάση τα μέτρα του ακινήτου, αλλά βάσει της αξίας του. Έτσι, η απαλλαγή προβλέπεται βάσει του νομοσχεδίου ότι θα παρέχεται για αγορά κατοικίας από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, ενώ από έγγαμο μέχρι ποσού 250.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα των δύο πρώτων τέκνων, και κατά 30.000 € για καθένα των επομένων τέκνων. Για αγορά αντίστοιχα οικοπέδου, η απαλλαγή παρέχεται μέχρι ποσού 50.000 € για άγαμο, 100.000 € για έγγαμο και 10.000 € ανά τέκνο μέχρι δύο, και 15.000 € για το τρίτο τέκνο και τα επόμενα.